г. Сочи, 13.04.2018

докладчик:
Федоткин Виталий Алексеевич
Председатель Ассоциации управляющих и обслуживающих организаций Краснодарского края, заместитель председателя Лицензионной комиссии Краснодарского края по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, руководитель Сочинского регионального центра общественного контроля НП «ЖКХ Контроль»

О самих проблемах неконтролируемой массовой застройки территории города Сочи самовольно возведенными объектами на землях, не предназначенных для строительства многоквартирных жилых домов, сказано уже очень много. Среди них:
— несоответствие возводимых объектов нормам градостроительного, противопожарного и жилищного законодательства;
— высокая коррупционная составляющая, являющаяся неотъемлемой частью такого строительства;
— социальные аспекты данных действий, приводящих к появлению огромного количества граждан нашей страны, которых мы уже давно называем «обманутыми дольщиками» и ряды их только растут из года в год;
— огромные сложности при оформлении постоянной или временной регистрации граждан (прописке);
— рост неконтролируемых нагрузок на инженерную инфраструктуру города, вызванный подключением такого рода объектов (сети, коммуникации, дороги, парковки, подъезды аварийно-спасательной техники и т.д.);
— отсутствие централизованного контроля, государственной экспертизы и учета на эти строения, что неминуемо в будущем приведет к возникновению множества техногенных катастроф, которые мы видим уже сегодня (сгоревший ЖК на Пятигорской).

Как сказал губернатор Краснодарского края, у каждого введенного по суду дома есть свои конкретные имена. Из-за игнорирования проблем строительства многоэтажных жилых домов на землях под ИЖС, лишь с эпизодическим проявлением активной борьбы с этим злом в последние 15 лет, сложилась парадоксальная ситуация, при которой владеть таким имуществом стало выгоднее, чем введенными в эксплуатацию по закону объектами. Сегодня для жителей многоквартирных домов во вторичном жилье и горожан, принявших решение о строительстве своего индивидуального дома для одной семьи созданы дискриминационные условия владения своим недвижимым имуществом в сравнении с собственниками жилых помещений в узаконенных по суду самостроях. Владельцы квартир в многоквартирных домах обязаны нести бремя содержания общего имущества зданий, заключать договоры с лицензированными и специализированными компаниями, аккумулировать средства на будущий капремонт своих домов, через управляющие компании раскрывать данные о техническом состоянии зданий в государственной информационной системе ГИС ЖКХ. А в ИЖС застройщик чаще всего продает гражданам исключительно жилое помещения без выделения доли в общем имуществе, поэтому де-факто именно застройщик остается номинальным владельцем подъездов, кровель, фасадов, технических этажей, что в дальнейшем ведет к злоупотреблениям по отчуждению данного имущества, незаконным надстройкам и пристройкам. Не единичными являются случаи, когда помещения теплоузлов и электрощитовых здания находится в чьей-то собственности. В этих домах по документам нет общего имущества, а значит, отпадает обязанность нести бремя его содержания и ремонта совладельцами здания. Раз так, то при наступлении чрезвычайных ситуаций, ответственных лиц в таких домах чаще всего просто нет и проблемы пострадавших горожан становятся общегородскими, на решения которых отвлекаются огромные ресурсы, в том числе и бюджетные. С другой стороны, семьи, которые хотят построить себе индивидуальный жилой дом на одну семью не могут оформить документы на строительство и право собственности, так как ответственные за это должностные лица делают за счет них статистику «борьбы с самоволками».

Кроме того, техусловия на подключение к централизованным инженерным сетям (как правило, временные) и договоры на поставку коммунальных ресурсов выписываются непосредственно на застройщика и после распродажи всех помещений данный товарищ чаще всего теряется вместе со всей документацией. Новые «счастливые» владельцы такой недвижимости в девяти случаях из десяти сталкиваются с колоссальными трудностями легализации правоотношений с ресурсоснабжающими организациями города, что опять приводит к огромным социальным проблемам «обманутых дольщиков», когда исполнительные органы власти вынуждены искать компромиссы, чтобы не оставлять семьи с детьми без воды, света или газа, при этом эти дома переврезают в изношенные общегородские сети без проведения соответствующей модернизации, тем самым ухудшают благоприятные условия качественного энергоснабжения граждан, проживающих в соседних жилых и многоквартирных домах. От этого страдают сегодня уже целые микрорайоны города.

Для меня, как представителя сферы управления недвижимостью, ближе и привычнее сначала купировать или локализовать аварийную ситуацию, а затем переходить к ее комплексному устранению. Поэтому, остальная часть моего доклада будет посвящена непосредственно вопросам поиска компромиссного разрешения возникшего положения вещей.

1. Риэлторы.
Я крайне не согласен с тем, что специалисты данной отрасли называют себя «слабым звеном» в цепочке поиска виновников сложившейся патовой ситуации. Некоторые представители этого бизнеса заявляли мне, что если жилое здание «узаконено» решением суда, исполнительные органы власти не сильно препятствовали этому, а Росреестр оформил право собственности на данные жилые помещения или «псевдокартиры», игнорируя отсутствие акта ввода в эксплуатации объекта недвижимости, с характерными признаками многоквартирности, без прохождения всех обязательных экспертиз, то они уж точно люди маленькие и от них мало, что зависит.

Ответственно заявляю, что основными виновниками популяризации приобретения такого рода «жилья», являются и остаются в том числе представители данной индустрии. До 80% всей реализации таких объектов проходит через их руки. Это они дают массовую красочную рекламу в сети Интернет, это их менеджеры везут на показы наивных граждан, принявших решение за последние или кредитные средства обзавестись в Сочи недорогим жильем, в те объекты, на которых эти риелторы смогут заработать дополнительные бонусы.

Если стоимость вторичного жилья или квартир во введенных в эксплуатацию надлежащим образом многоквартирных домах все последние годы остается стабильной и агентское вознаграждение профессиональных посредников там уже давно ограничено самим рынком, то свобода определения размеров заработков в отношении ИЖС ограничивается лишь жадностью и искусством подороже впарить «неликвид у моря под солнцем». Неоднократно общаясь с обманутыми владельцами жилых помещений даже внутри одного дома, я сталкивался с тем, что «соседи по горю» приобретали квадратные метры в самоволках по стоимости, которая отличалась на 30-40%, причем на одинаковых этапах строительства, еще до появления решения суда.

Уже давно идут разговоры о необходимости введения персональной ответственности не только застройщиков и проектировщиков, но и специалистов по продаже недвижимости. Сегодня даже сфера управления и эксплуатации, к которой принадлежу я, подлежит лицензированию и жесткому государственному регулированию, а люди, которые помогают в приобретении нашими гражданами такого высокорискованного актива как объект самовольного или незавершенного строительства не несут абсолютно никакой ответственности. Все, что для себя они выдумали — это добровольная сертификация и обучение.

Мои предложения:
— На площадке Городского собрания Сочи, либо Торгово-Промышленной Палаты, незамедлительно собрать всех заинтересованных лиц с целью разработки и принятия декларации, или стандартов, затрагивающих вопросы продажи проблемных объектов жилой застройки, с учетом ограничений на их рекламу и публикации информации о данных домах на сайтах риэлторских агентств, описания ответственности недобросовестных представителей данного рынка услуг (начиная от внесения их в черные списки, исключения их из соответствующих профессиональных сообществ и заканчивая привлечением внимания к их деятельности надзорных и правоохранительных органов).
— В случаях, когда гражданин принимает решение инвестировать свои средства в высокорисковые активы, например фондовый рынок или форекс, профессиональный брокер в обязательном порядке подписывает с ним «Декларацию о рисках», в которой уведомляет клиента о возможных финансовых потерях части или всего объема его средств при заключении сделок на рынках ценных бумаг. В данной декларации прописываются, в частности, системные, рыночные, правовые, операционные и иные риски. Таким образом, считаю целесообразным разработку и внедрение такого рода Декларации для целей приобретения объектов самовольного или незавершенного долевого строительства и подписание ее через посреднические агентства либо отделы продаж самих застройщиков с каждым клиентом. Передавать копии подписанных деклараций в соответствующие управления органа местного самоуправления. Тем самым, мы исключим появление новых «обманутых дольщиков» и снимем как моральную, так и материальную ответственность за их возможное появление. Параллельно с этим, подписывая согласие на несение рисков, связанных с возможностью потери денег или имущества, потенциальные собственники недвижимости станут более ответственно относиться к вопросам подбора объекта инвестирования.
— Создание, например, на базе Торгово-промышленной Палаты под патронажем Горсобрания Сочи постоянно действующего совещательного органа (комитета или комиссии), куда войдут представители профессионального сообщества в лице Гильдии риэлторов, управляющих недвижимостью, ресурсоснабжающих организаций, застройщиков, проектировщиков, представителей органов местного самоуправления и законодательного органа власти, а также общественных организаций. Цели и задачи такого органа будут состоять в подготовке независимой оценки и экспертизе возводимых объектов недвижимости, застройщики которых заинтересованы в получении своего рода «Знака качества» или аккредитации будущего жилого или нежилого строения. Это должно стать местом, куда застройщики и просто потенциальные инвесторы смогут обратиться за консультацией и получить рекомендации по всех возникающим у них вопросам, вместо того, чтобы бегать по всем городу и разным инстанциям, выискивая лазейки и возможности для минимизации своих издержек.

2. Страхование.
Необходимы законодательные инициативы по введению нормы обязательного страхования ответственности и иных имущественных рисков застройщика на весь пятилетний период гарантийных обязательств. Данная страховая премия должна предусматривать риски утери имущества жителями этих домов в результате пожаров, землетрясений, оползневых процессов и так далее. Зная о нелюбви представителей страхового сообщества расставаться со своими деньгами, мы можем получить в их лице дополнительного помощника в выявлении самостроев и борьбе с недобросовестными застройщиками. При попытках ввода в эксплуатацию жилых и многоквартирных домов по решению суда страховой полис застройщика должен стать обязательным требованием при подаче документов в суд по такому роду дел. В дальнейшем, при наступлении негативных последствий, возникающих в результате строительных недочетов, местный орган самоуправления будет освобожден от несения финансового бремени за временное размещение потерпевших граждан, возмещению расходов на восстановление документов и материальную помощь людям, потерявшим жилье. Все компенсации и выплаты будут производиться страховыми компаниями. Кроме того, очень важно постоянно проводить работу с собственниками недвижимости о необходимости добровольного страхования своего имущества, о котором у нас по-прежнему вспоминают только при наступлении массовых происшествий и трагедий.

3. Открытость судебных процессов (публикация аудиозаписей).
С 1 января 2019 года планируется вступление в силу закона об обязательной аудиозаписи в судах общей юрисдикции всех судебных заседаний по гражданским и уголовным делам в судах первой и апелляционной инстанций. Также будет предусмотрена возможность подачи замечаний относительно неточности и неполноты аудиопротокола.

И сейчас представители сторон в судах имеют право вести аудиозапись заседания. Но при получении протокола судебного заседания, в нем очень часто бывают неточности, а иногда и полное противоречие тому, что говорилось в судебном заседании. Когда одна из сторон пытается оспорить протокол, ссылаясь на аудиозапись, суды иногда не принимают такую запись, как основание для оспаривание протокола заседания.

Поэтому в рамках рассматриваемой проблематики имеет смысл обязать юристов органов местного самоуправления уже сегодня вести аудиозапись всех заседаний, посвященных узаконке самовольных построек, объектов незавершенного строительства и публиковать данные записи для всеобщего ознакомления. Данная мера дисциплинирует стороны процесса и судью, позволит вносить коррективы в стратегию истца или ответчика на основании обращений и замечаний общественности и заинтересованных лиц, чьи права игнорируются в момент подачи соответствующих исков, а при необходимости решать вопросы о замене судьи или представителей исполнительного органа власти. Процедуры признания самовольных строений и объектов незавершенного строительства должны стать максимально прозрачными и открытыми, позволив свести коррупционную составляющую данных мероприятий практически к нулю. При этом нет необходимости нести больших издержек для реализации данных мероприятий. Все что нужно, это принципиальная воля органов местного самоуправления, диктофон юристу и действующая информационная платформа в сети интернет, куда будут копироваться аудиозаписи и есть возможность открытого и публичного обсуждения содержимого (например, информационный портал ОГД «За Сочи».

Тема самостроев крайне обширная и раскрыть все нюансы и предложения в рамках выделенного времени невозможно, поэтому надеюсь, что данный формат не станет единичной акцией, а приобретет системный и профессиональных характер.

Благодарю за внимание.

Председатель АУОКК В. А. Федоткин