Вся эта ситуация стала возможно лишь благодаря тому, что собственником большинства квартир в ЖК до сих пор является застройщик

Старая затасканная схема…
Только что-то я слышала, что её поломали законодательно… и застройщикам теперь не удастся создавать собственные карманные УКашки… разве нет?..

Любой застройщик пытается остаться у кормушки и проталкивает свою УК

Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ)

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.
В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД
При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.
Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.+
Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев(п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.
До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг(ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).
После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).
Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.
Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Подытожив все написанное сверху, могу сказать, что застройщик у которого есть кворум имеет право ввести УК только на срок 3 месяца, и в течение года, пока ОМСУ будет готовить и проводить открытый конкурс, 4 раза продлевать этот договор.
Открытый конкурс не проводится, если застройщик докажет, что его голос не является определяющим при выборе способа управления и управляющей оргнизации, т.е. составлял менее 50% от кворума.
В общем у Вас есть все основания этот «РЖД строй» с их аффилированной компанией просто «разобрать по косточкам». При этом самим нужно объединяться и принимать решения по той УК, которая Вас устроит.
Открытый конкурс — это тоже не вариант, потому как честным и действительно открытым в Сочи он никогда не был, к сожалению. И 21,95 — это была лишь начальная цена, которая в ходе проведения конкурса может вырасти в разы.

Вся эта ситуация стала возможно лишь благодаря тому, что собственником большинства квартир в ЖК до сих пор является застройщик. Таким образом, сам же застройщик будет платить своей карманной компании по завышенной цене и в этом нельзя не усмотреть коррупционный фактор.

Ежу понятно что таким образом они деньги отмывают.

Уважаемый Анатолий Николаевич,

4 октября ДГХ города Сочи объявило таки конкурс по отбору управляющей компании для домов по ул Урожайной 71а и Урожайной 71/1. Однако застройщик АО РЖДСТРОЙ, у которого есть до сих пор кворум на любом собрании собственников провёл 10.10.2016 года собрание, на котором назначил свою карманную управляйку для наших домов, по цене гораздо большей, чем было предложено взять в управление наши дома через муниципальный конкурс.

Да, застройщик имеет право на основании статьи 161 ЖК РФ ввести свою УК только на срок 3 месяца, и в течение года, пока орган местного самоуправления будет готовить и проводить открытый конкурс, 4 раза может продлевать этот договор.

Открытый конкурс объявлен, но как мне заявил господин директор карманной управляйки от АО РЖДСТРОЙ господин Нянин, муниципальный конкурс они уже отменили. Конкурс да можно не проводить, если застройщик докажет, что его голос не является определяющим при выборе способа управления и управляющей организации, т.е. составлял менее 50% от кворума, но это не так. В домах до сих пор продано менее половины квартир и такими темпами как АО РЖДСТРОЙ продаёт тут квартиры — они ещё лет десять будут их продавать.

Хотелось бы узнать в сложившейся ситуации на каком основании был отменен муниципальный конкурс по отбору управляющей компании для домов по ул Урожайной 71а и Урожайной 71/1? Я уже обжалую действия Заказчика АО РЖДСТРОЙ в Краевом управлении федеральной антимонопольной службы России, они ведь могут посчитать отмену муниципального конкурса незаконной и привлечь администрацию города Сочи к ответственности тоже.

Кроме того, вторично прошу ответственный орган местного самоуправления города Сочи актуализировать информацию в Федеральной базе данных адресов ФИАС по домам ул Урожайная 71а и ул Урожайная 71/1, чтобы там числились ВСЕ строения (корпуса) наших домов, так как десять домов согласно Решения о выделении адреса имеют свой уникальный литер (корпус) обозначающий отдельное строение, а в ФИАС их в настоящее время нет.

как всегда рабы достойны своего хозяина!!!)))

пишите во все мысленные и немысленные адреса жалобы на УК!!! Требуйте лишить ее (УК) лицензии!!!

Тема с навязыванием карманной управляющей компании одним из менеджеров АО РЖДСТРОЙ недавно получила своё продолжение privetsochi.ru/blog/komunalka/74189.html всё-таки нашли нарушение при заключении договора с карманной управляйкой