Кредиты на жилье в нашей стране всегда были дорогими, не в пример западным странам. Мы об их 2-4% годовых мечтаем, но, скорее всего, увидим еще нескоро. Если вообще увидим. Для России 10% по ипотеке – это уже долгожданное событие.
Пару лет назад на одном из форумов по недвижимости известный девелопер, президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов высказался об ипотечной ставке до 10% годовых как о желаемой и психологически более комфортной для заемщиков, чем актуальные тогда 12%.
Прошло сравнительно немного времени. Ипотека медленно, но дешевела. Наконец мы достигли «заветного» порога в 10%.

Ниже и ниже

Вот немного истории вопроса и цифр от экспертов. Еще в 2015 году средние ставки по кредитам на жилье составляли 14%, а в 2016-м они приблизились к 12%.
И чем дальше, тем больше «дешевели» кредиты. Уже на начало 2017-го средние ставки по ипотеке на Кубани подошли к значению 11% годовых, а к 2018 году этот показатель снизился еще на 1,5 п. п. (то есть примерно до 9,5%). Об этом изданию «Росриэлт» рассказал независимый эксперт Александр Спасов.
Его слова подтверждают и другие специалисты, чья деятельность напрямую связана со сферой ипотечного кредитования.
Например, Виктор Тусиков, управляющий розничным филиалом «ВТБ» в Краснодаре, говорит, что на 1 января 2018 года средняя ставка на рынке жилищных кредитов в крае составляла 9,95%. Кстати, по его информации этот показатель за год упал аж на 2,16 п. п., а не 1,5.
Приближены к этим цифрам и данные Сергея Пушкаря, врио генерального директора АО «Кубанское ипотечное агентство»: 10% годовых сейчас против 12% в начале 2017 года.
Все эксперты утверждают, что одной из причин снижения ставок по ипотеке стало замедление темпов инфляции.
Впрочем, это хоть и важный фактор, но не главный. Основная «заслуга» принадлежит Центробанку, который уже долгое время постепенно снижает ключевую ставку (минимальный размер процентов, по которым ЦБ выдает кредиты остальным финансовым организациям). Так вот, только за 2017 год она упала с 10% до 7,75%, сообщил Сергей Пушкарь.

Вторичка выигрывает

Интересно, что к настоящему времени совсем стерлась разница между ставками на квартиры в новостройках и квартиры на вторичном рынке. По крайней мере, в Краснодарском крае и в одном, и в другом сегменте купить жилье можно под озвученные 10% годовых, и даже ниже.
Еще недавно, с год назад, ипотека на вторичку обходилась существенно дороже первички. В начале прошлого года средние ставки на готовое жилье составляли 12,06%, в то время как на квартиры в новостройках они не доходили и до 11% — тогда еще сказывались отголоски госсубсидирования ипотеки.
Сильное «удешевление» кредитов на вторичку объясняется просто: риски для банка минимальны, в таком залоге он максимально уверен. А вот квартира в несданном доме может никогда не достроиться, поэтому предмет залога гораздо более «зыбкий». Особенно сейчас, в кризисное для девелоперов время, когда в одном только Краснодаре 37% строек – проблемные, с туманными сроками сдачи.

Другие условия

Демократичные ставки – не единственный тренд на рынке ипотеки. Финансисты, и среди них представители Сбербанка, говорят о либерализации требований к заемщикам.
Александр Спасов тоже об этом упоминает. Более того, по его словам, некоторые банки смотрят сквозь пальцы на испорченную кредитную историю заявителей.
Сергей Пушкарь чуть более пессимистичен. Во-первых, он напомнил, что ряд банков подняли размер первоначального взноса – с 5–10% до 15–20%. Во-вторых, кое-кто, смягчив одни условия для одобрения заявки, ужесточил другие. Так что кредиторы, как и прежде, предпочитают рисковать по минимуму.

Ремонт важнее процентов

Доступность ипотеки привела к тому, что население стало обращаться в банки все больше и больше. Растут не только общие объемы кредитования, но и размеры займов.
Люди предпочитают наращивать суммы кредитов, даже если у них есть наличные деньги на погашение значительной части стоимости жилья. Оказалось, что собственные средства они сейчас вкладывают в ремонт, чтобы переезжать в полностью обустроенный дом. А саму недвижимость покупают в основном в кредит.
Почему же раньше ситуация была другой? Почему люди обходились минимальным ремонтом, предпочитая не переплачивать лишние проценты по ипотеке? Объяснение кроется в экономических реалиях, объясняют эксперты.
Еще несколько лет назад почти 40% сделок на рынке совершали так называемые инвесторы. Это люди, которые покупали недвижимость для сдачи квартирантам. Тогда такой подход был выгоден, но сейчас уже нет. И дом, в котором куплена квартира, может увязнуть в вечной стройке, и проценты по депозитам в банке почти сравнялись с доходом от аренды.
Поэтому инвесторы с рынка почти ушли. Теперь основная масса покупателей – это конечные потребители, они берут квартиру для себя и не хотят жить в ней с голыми стенами.
Ситуация в целом интересная. Вроде бы в стране кризис, платежеспособность населения падает, и большинство жителей края не способны «потянуть» серьезные траты. Но те, кто может позволить себе купить квартиру в ипотеку, оказались в выгодном положении. Похоже, что сейчас для совершения такой сделки самое благоприятное время за последние лет десять.