Завтра, 29 апреля в 11.30, в Хостинском районном суде состоится судебное заседание по иску жителей м-на Малый Ахун к Администрации города Сочи. Судья Леошик Г.Д.

О движении дела можно посмотреть по ссылке: Your text to link...

Предмет иска:

1. Признать незаконными действия Администрации города Сочи по согласованию границ земельного участка застройки при его формировании; аннулировать сведения о государственной регистрации и кадастровом учете участка застройки.

2. Признать незаконным разрешение на строительство от 25.11.2015 года №.

Приглашаем всех неравнодушных сочинцев, поддержать нас в суде.

По первому пункту требований.

Наличие внутриквартальной местной дороги общего пользования доказано документами администации Хостинкого района по ее исключению из реестра автомобильных дорог, после продажи этого участка дороги территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю в составе участка 006 в 2012 году…

Как следует из текста определения Пятнадцатого арбитражного суда апелляционного суда, постановлением главы города Сочи N 535/1 от 01.07.1999 ООО «Парк-Сервис» предоставлен земельный участок, расположенный в районе Малого Ахуна, сроком на 5 лет для проектирования и строительства аквапарка с зоной отдыха.… Постановлением главы города Сочи N 841/3 от 08.11.2000 г. скорректирована площадь предоставляемого в аренду земельного участка, указано, что ее площадь составляет 15,5334 га, в том числе: 12,3796 га из земель, предоставленных пунктом 3 постановлением главы города Сочи N 535/1 от 01.07.1999 и 3,1538 га — из земель Сочинского национального парка согласно договору аренды от 24.11.1999. Данными документами Администрации Сочи (признанными арбитражным судом незаконной сделкой) и включена незаконно дорога общего пользования в состав незаконно образованного администрацией Сочи земельного участка 006. После чего, актом от 11.07.2000 года, утвержденным главой Хостинского района, по факту отсутствия дороги в документах учта Администрации Сочи, дорогу закрывают.

Частями пятыми статей 14, 15, 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселений, муниципальных районов, городских округов отнесено содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования.

Являясь объектом недвижимости, дорога должна была быть зарегистрирована на праве муниципальной собственности и учитываться реестре муниципального имущества. И может быть ликвидирована, как муниципальное имущество, только в результате правомерной законной операции, — осуществления проекта реконструкции застроенной территории жилого квартала.Муниципальное имущество не может быть ликвидировано самоуправно.



Иного законного варианта внесения изменений в осуществленные проекты застройки застроенной территории земельное, градостроительное, гражданское законодательство не предусматривает.

«Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения» (п.1, ст. 167 ГК РФ). Недействительность формирования земельного участка 006 влечет недействительность формирования участка застройка 1862, не затрагивая существо сделки по передачи его в собственность застройщика.


Лирическое отступление. О Дороге.

В конце 19, начале 20 века на приморском склоне горы Ахун были созданы культурные участки, так называемые Перемыкинские дачи. По установленным тогда правилам, хозяева этих участков обязаны были в течение 5 лет освоить не меньше половины участка, посадив ценные культуры и построив дом. Микрорайон Малый Ахун как раз находится на месте этих участков. Были заложены сады, виноградники.. Были сделаны посадки разных декоративных растений, были высажены редкие тропические растения, привезённые со всего мира. Заложены аллеи, сохранившиеся до наших дней.

Большое внимание уделялось строительству дорог, взнос на строительство которых был обязателен для владельцев участков. Так, дорога, которая стала одним из пунктов нашего иска, была вымощена графом Бобринским в 1912 году.

И так качественно, что в некоторых местах современное покрытие разрушилось, а та, дореволюционная дорога цела. Срез той мостовой хорошо видно на месте, где застройщик вырыл ров. Поэтому в градостроительной справке, которая была с таким трудом предоставлена нам ответчиком администрацией Сочи указано, что спорный участок полностью находится на территории исторического поселения регионального значения.

После революции из бывших дворянских усадеб и имений, Сочи стали ремонтироваться, реконструироваться и строиться Дома отдыха ЦИК СССР, предназначенные для санаторно-курортного лечения руководства страны. Так появился в 1935 году Дом отдыха «Малый Ахун» ЦИК СССР. В последствие, СНК и Совета Министров СССР.
Дом отдыха и другие землепользователи пользовались общественной дорогой местного значения, а не наоботрот. Поверх мощеной дороги появилось новое покрытие, но она никуда не исчезла и ею всегда беспрепятственно, с полным правом на это пользовались местные жители для прохода, поезда к морю, к своим домам, для прохода к остановке автобуса, которая находилась внизу на Черноморском шоссе, ныне Новороссийском. Дом отдыха просуществовал до 1995 года. До 1999 года был заброшен. Только в 2012 году рассматриваемый земельный участо стал частным.
Поэтому утверждение представителя застройщика по поводу того, что спорной дороги никогда не существовало и жители ложно воспринимали ее, как дорогу общего пользования – не имеет под собой никаких оснований. Жители фактически лишены дороги, которая на протяжении ста лет была в их пользовании, без учета их мнения и нарушив тем самым конституционное право на благоприятную среду проживания.
На картах дорога указана, как ул.Новороссийское шоссе. У нее есть почтовый адрес.

Дом отдыха «Сочи» входил в число других домов отдыха Сочинской группы в
системе ЦИК СССР. Эта группа включала в себя следующие дома отдыха: «Сочи» с
филиалом в Красной Поляне, «Малый Ахун», «Новая Мацеста» с двумя дачами (№ 7
и № 8), «Бочаров ручей» (дача № 2)
В предвоенные годы эти дома отдыха расширялись, пополнялись новым
оборудованием, подсобными хозяйствами, садово-парковыми ландшафтами. В связи
с этим велось строительство и реконструкция зданий, сооружений, хозяйственных
построек и пр.( Архивный отдел Администрации г.Сочи (АОАГС)

В 1940 г. капитальные вложения в новое строительство и ремонт по Сочинской
группе домов отдыха СНК СССР составили 495 тыс. руб. (в 1938 г. – 440 тыс. руб.).
Основные средства были направлены на ремонт помещений, проведение
противооползневых работ, террасирование склонов, капремонт дороги от Малого
Ахуна до пос. Бобринка, проведение отопления, установку новых котлов и бойлера. (Архивный отдел Администрации г.Сочи (АОАГС)

Про подсобное хозяйство:

домами отдыха было реализовано различной продукции
собственного производства с подсобных хозяйств на общую сумму 462,4 тыс. рублей
и получено прибыли 37,2 тыс. рублей. ( Архивный отдел Администрации г.Сочи (АОАГС)

По второму пункту требований.

Выданное администрацией Сочи разрешение на строительство в зоне «Лечебно-оздоровительные учреждения» («РК») объектов жилья противоречит:

1. Муниципальным нормативным актам:

Генеральному плану города-курорта Сочи.
… Функциональные зоны генерального плана — территории, для которых установлены границы и разрешенное использование (функции) земельных участков в данной зоне. Участок застройки по генплану Сочи, определен, как земли рекреации, — расположен в зоне курортных учреждений и предназначен исключительно для размещения объектов курортного назначения.

Для размещения жилых объектов, соответственно, генеральный план Сочи предусмотрел четыре зоны, — малоэтажной жилой застройки, средне этажной и высотной застройки, а также зону реконструируемого ветхого жилья. Жилые объекты, могут располагаться только в границах жилых зон.

Правила землепользования и застройки Сочи, как документ исполнения генерального плана, не могут противоречить нормативным положениям генерального плана, тем более- нормам федеральных законов.

2. Правилам землепользования и застройки города-курорта Сочи.

В развитие положений генерального плана, Правила застройки Сочи, также отнесли участок застройки к территориальной зоне «Лечебно-оздоровительных учреждений» («РК»). При этом, пунктом 9.2 -включили земли зоны «РК» и перечень рекреационных территорий.

В первой редакции Правил (29.12.2009 года) в зоне РК строительство жилых объектов -запрещено. Однако, решением Городского Собрания Сочи от 25 ноября 2010 г. N 186 внесены изменения в Правила, — дополнен перечень основных видов разрешенного использования территориальной зоны РК — зона лечебно-оздоровительных учреждений — видами разрешенного использования «отдельно стоящие жилые дома на одну семью», «сблокированные жилые дома на одну семью», «таунхаус». Но, решением Городского Собрания Сочи 29.09. 2015 года, № 10 в качестве условно-разрешенного вида использования земельного участка для территориальной зоны «Лечебно-оздоровительные местности и курорты» («РК») введены иные регламенты, — 1. «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)»; 2.«блокированная жилая застройка».

При этом, разрешение выдано не на строительство отдельного капитального объекта на отдельном, предназначенном для этих целей земельном участке, а на строительство жилого поселка закрытого типа в составе 60 объектов, — комплексное строительство территории 11.1 га. То есть, с видом разрешенного использования земельного участка «Коттеджный поселок закрытого типа», — не предусмотренным регламентами Правил землепользования и застройки.

Пунктом 4.2 Правил землепользования и застройки Сочи установлен порядок предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка, предусматривающий заявление правообладателя участка, заключение Комиссии по подготовке правил землепользования, проведение публичных слушаний и специальное решение главы города о предоставлении разрешения на применение условно-разрешенного вида использования. Только после выполнения данных правовых условий и при наличии соответствующих правовых документов, допускается внесение сведений во все правоустанавливающие и правоудостоверяющий документы о праве на земельный участок. Разрешение на строительство без документального подтверждения законного права на применение условно-разрешенного вида использования участка застройки выдано быть не может.

3.Федеральным законам.

Статье 51 Град кодекса РФ.
Разрешение на строительство документ, удостоверяющий соответствие проекта строительства требованиям градплана земельного участка. «Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство …проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения…( п.11, ст. 51 Закона).

При этом, градплан выдается на каждый земельный участок и предназначен для строительства на нем ОДНОГО объекта капитального строительства. В нашем случае, разрешение выдано не на строительство отдельного жилого объекта, а 60 капитальных сооружения, — закрытого коттеджного поселка. Понятие «комплексная застройка» в российском законодательстве отсутствует. На каждый объект капитального строительства, в зависимости от характеристик определенного земельного участка выдается отдельное разрешение на строительство. Согласно ст. 46.4 Град кодекса РФ, существует понятие «комплексное освоение территории». Что требует специального договора с органом местного самоуправления и подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур и других обязательных условий.

Земельным участком, согласно пункта 2, статьи 6 ЗК РФ, является часть территории с зарегистрированными в установленном порядке границами. Часть земельного участка не является недвижимой вещью, подлежащей государственной регистрации. Следовательно, при применении норм земельного и гражданского законодательства, когда государственная регистрация сделки с земельным участком обязательна, «Под „частью земельного участка“, — термин, употребляемый статьей 6 ЗК РФ, можно понимать только часть существующего (зарегистрированного) участка, которая после реального раздела превратилась в самостоятельный земельный участок. И только после такого раздела может решаться вопрос его использования для проектирования и строительства капитального сооружения и выдача разрешения на строительство.

Застройщику, таким образом, предоставлено право формировать (создавать новые) участки под каждым из объектов строительства во внезаконном, не предусмотренном действующим законодательством порядке.

Статье 98 Земельного Кодекса РФ
«1. К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

2. В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты….

5. На землях рекреационного назначения ЗАПРЕЩАЕТСЯ деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Рекреационная территория- не может быть территорией жилого поселка закрытого типа. «Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов» (п.2, ст. 7 ЗК РФ). Зонирование территории, как мы знаем, предусматривает строительство курортных, а не жилых объектов.

5. Пунктам 4, 5, ст.7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

«Муниципальные правовые акты не должны противоречить федеральным законам. Принятие муниципальных правовых актов, противоречащих положениям федерального закона не допускается». А в случае противоречия (коллизии)- применяется высокой юридической силы.

Согласно статье 120 Конституции РФ, судья подчиняется только Конституции и федеральному закону, как высшим правовым актам.

В соответствии с пунктом 5, статьи 76 Конституции РФ, «…в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон». В нашем случае мы опираемся на следующие по иерархии нормативные акты (от более сильного к менее):

Конституция РФ.
Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления».
Земельный кодекс РФ.
Градостроительный кодекс РФ.
Генеральный план города-курорта Сочи.
Правила землепользования и застройки города-курорта Сочи.
То есть нормы Правил застройки -применяются в части, не противоречащей нормативным положениям генерального плана и федеральных законов».



Хочется отдельно отметить противостояние власти и жителей. В борьбе за право комфортно проживать на своей территории, жители без поддержки тех, кто по-закону должен защищать их интересы. Иск был подан нами 9 марта. И в нем сразу содержалось требование предоставить необходимые документы.

. В обеспечение исковых требований, просим истребовать у ответчика
1) градостроительный план участка 23:49:0303017:1862;
2) транспортную схему генерального плана микрорайона Малый Ахун;
3) карту функционального зонирования генерального плана данной территории;
4) карту территориального зонирования;
5) сведения об установленных видах разрешенного использования территории местоположения участка 23:49:0303017:1862.

Первый документ, мы увидели только 19 апреля. Это Градостроительный план земельного участка в черно-белом изображении. Представитель Администрации указывал на то, что все есть в интернете, там и смотрите. Без единого документа в деле, судья хотел вынести решение 18 апреля, превратив предварительное заседание в основное. Но тут вмешалось провидение. Один из истцов не явился по причине падения в обморок. Заседание перенесли на следующий день. А 19 апреля мы собрали уже жителей. Администрация опять не предоставила документы. 26 апреля ответчик приобщил к делу карту генерального плана длиною в ширину зала судебного заседания. Даже у судьи Леошик Г.Д. глаза округлились. Карта всего Большого Сочи, где наш участок был размером со спичечную головку. Суду был предоставлен фрагмент карты в цветном изображении, а истцам в черно-белом. Это такое неуважение к судье, суду, истцам и всем присутствующим. Суд перенесен на 29 апреля, потому что администрации нужно время, что бы запросить еще один документ.
Председатель ТОС Михаил Пыленок, который горой должен стоять за жителей, поддерживает застройщика и администрацию. После его появления у доски, где висит объявление о судебном заседании, объявление испаряется.


Жители уже вешают объявления в зоне недосягаемости с помощью стремянки.


P.S. Спасибо всем тем, кто делится с нами очень полезной информацией по нашему Малому Ахуну.