В пользовании у ООО «Центральная Инвестиционная Компания» (далее – Общество) на основании договора аренды № 4900010268 от 15.06.2016 и договора от 14.11.2016 уступки прав и обязанностей по указанному договору находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125020:125 площадью 31 004 кв. м. по ул. Российской г. Сочи.

Указанный земельный участок предоставлен в аренду постановлением главы г. Сочи № 1291 от 26.05.2016 однократно без торгов сроком на 3 года в соответствии с требованиями ст.ст. 39.6, 29.20 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ). В связи с изложенным, доводы лиц, поставивших под сомнение законность предоставления указанного земельного участка без торгов, являются необоснованными.

Кроме того, 13.06.2018 между администрацией г. Сочи и Обществом заключен договор № 3/21.01-16 о комплексном развитии территории. Срок указанного договора, с учетом дополнительного соглашения от 14.06.2018, установлен до 13.06.2022.

Лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о комплексном развитии, обязано осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (п. 6 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ).

Часть 2 ст. 7 ЗК РФ устанавливает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, которые утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (п. 8 ст. 1 ГрК РФ ).

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Согласно ч.1 ст. 9 ст. 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.



В силу ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Арендаторы и собственники земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

С учетом положений ст. 36 ГрК РФ, п.п.2,3 ст. 85 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи (далее – Правила).

Порядок использования земель города Сочи определяется в соответствии с зонированием его территории, отображенным на Карте градостроительного зонирования. В соответствии с ним территория города Сочи разделена на территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территории, для каждой из которых настоящими Правилами установлен градостроительный регламент.

Согласно п. 1.5 Правил в градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указываются: виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно Правилам, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125020:125 расположен в территориальной зоне Ж-5 — зоне многоэтажной жилой застройки до 56 м. Для территориальной зоны Ж-5 видом разрешенного использования земельного участка 23:49:0125020:125 площадью 31 004 кв. м. по ул. Российской г. Сочи строительство жилых домов, является основным видом разрешенного использования.

15.06.2018 администрацией г. Сочи Обществу выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125020:125 по ул. Российской г. Сочи.

В силу п.1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.



По смыслу статей 41 — 46 ГрК РФ градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в котором указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

В силу п.4 ст. 1 ГрК РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся, в том числе водоохранные зоны.

Как следует из градплана от 18.08.2016 № RU 23309000-10136, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125020:125 расположен в границах зоны «ВД» — водоохранной зоны р. Дагомыс – 100м., зоны «ПР» — прибрежной защитной полосы – 50 м., береговой полосы общего пользования – 20 м.

Водоохранными зонами в силу ч. 1 ст. 65 Водного кодекса РФ (далее –ВК РФ) являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности (ч.2 ст. 65 ВК РФ).

Перечень запретов ведения деятельности в границах водоохранных зон определен в ч. 15 ст. 65 ВК РФ.

Пункт 15 статьи 65 ВК РФ не содержит запрета на строительство жилых домов в водоохранной зоне.

В границах водоохранных зон согласно ч.16 ст.65 ВК РФ допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.
Согласно ч. 1 ст. 35 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7-ФЗ) при размещении зданий, строений, сооружений и иных объектов должно быть обеспечено выполнение требований в области охраны окружающей среды, восстановления природной среды, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, обеспечения экологической безопасности с учетом ближайших и отдаленных экологических, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанных объектов и соблюдением приоритета сохранения благоприятной окружающей среды, биологического разнообразия, рационального использования и воспроизводства природных ресурсов.

В силу ст. 36 Закона № 7-ФЗ при проектировании зданий, строений, сооружений и иных объектов должны учитываться нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, предусматриваться мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, а также способы размещения отходов производства и потребления, применяться ресурсосберегающие, малоотходные, безотходные и иные наилучшие существующие технологии, способствующие охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов.

Сведения, которые содержатся в градостроительном плане земельного участка, необходимы для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Как следует из п. 2 ст. 48 ГрК РФ, получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация осуществляется на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 11 статьи 48 ГрК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 утверждено Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию, которое устанавливает состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов. В силу требований пункта 25 названного Положения в проектную документацию в обязательном порядке включается раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды».

Разделом 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» проектной документации, разработанной ООО «Сочиархпроект» по объекту: «Многоквартирный жилой дом по ул. Российской г. Сочи» подтверждает соответствие возводимого объекта законодательству в области охраны окружающей среды.

Таким образом, фактов запрета на строительство жилых домов в водоохранной зоне законодательство не устанавливает. Строительство в указанной зоне должно осуществляться с учетом ограничений, установленных вышеуказанными нормами закона.