«Не от хорошей жизни собрал я самостройщиков и сказал им: «Я вас ненавижу».

Такое эмоциональное заявление мэра Сочи Анатолия Пахомова красочно описывает критичность ситуации с незаконным строительством в городе. За последние годы на курорте прижилась и активно развивалась схема, при которой застройщики, не имея права строить здания выше трех этажей, возводили грандиозные высотные сооружения. И что самое удивительное, через небольшой отрезок времени они становились обладателями заветных разрешений на строительство и вводили в эксплуатацию здания в «полном объеме». Именно в таком порядке — сначала строим, потом оформляем. При этом территориальное расположение в документах менялось, а застройщик получал благодарность от властей за участие в строительстве социальных объектов. Количество комплексов, построенных как положено, можно пересчитать по пальцам, а основная масса новостроек проведена через такие вот серые схемы. Как результат – хаос в составлении и использовании генерального плана города, обманутые дольщики, нехватка инженерных сетей, множество пустующих зданий. Сложившийся тип застройки «захламляет» целые районы города, посягает на каждый клочок земли и убивает курорт. Возникает вопрос: стоило ли властям доводить до крайней точки то, что можно исключить у «истоков»?



Как сейчас обстоят дела в городе, говорит нам статистика краевого управления по строительному надзору. По официальным данным недобросовестных застройщиков, занятых строительством и продажей квартир в многоквартирных жилых домах в Сочи, ¬ более двухсот. Каждый раз причиной внесения их в особый список выступает отсутствие разрешительной документации.
Всего же в реестре 2 196 незаконно строящихся объектов на курорте.

Проблему обманутых дольщиков регулярно обсуждают на краевых совещаниях. На одном из них вице¬губернатор Юрий Гриценко указывал на следующие факты: «В 2014¬/2015 годах было выдано свыше восьми тысяч разрешений на строительство в Краснодаре, Сочи, Новороссийске, Анапе и Геленджике. В результате 275 проверок органов местного самоуправления выявлено, что каждое третье разрешение было выдано с нарушениями. В прошлом году число выявленных нарушений законодательства о градостроительной деятельности выросло в 2,6 раза по отношению к 2014 году». Чтобы увидеть данную статистику «в действии», достаточно просто оглядеть количество пустующих каменных «глыб» города.

Данная тема в той или иной степени коснулась уже, кажется, каждого жителя города. «Пострадавшие» выступают то владельцами недостроев, то соседями незаконно строящихся зданий, которые приносят большое количество неудобств. Именно поэтому предлагаю взглянуть на проблему и ее представление в СМИ с разных ракурсов: как со стороны застройщиков, так и покупателей, а также рассмотреть реакции властей и общественности.

Застройщики

СК «Вант»
Самая нашумевшая и печальная история в Сочи с участием в долевом строительстве крутится вокруг объектов СК «Вант». Ввод в эксплуатацию новых домов должен был быть завершен в 2008 году. Но работы были остановлены, застройщик прекратил свою деятельность, получив средства от тысяч граждан. Привлечены они были для строительства следующих жилых комплексов:

ЖК «Ямайка» ул. Крымская, 166 — семь 19-этажных домов (ЗАО «САФИ»);
ЖК «Эдельвейс» пер. Теневой три 19-этажных дома (ООО «Зодчий»);
ЖК «Фристайл» ул. Трунова, 7 один 19-этажный дом (ООО «Фристайл»);
ЖК «Бриз» ул. Ландышевая, 1а три 12-этажных дома (ООО «Олимп»).

Доверить свои сбережения данному застройщику граждане решились, в том числе и потому что его надёжность была отмечена главой г. Сочи дипломом победителя городского конкурса «Лучшее предприятие потребительской сферы». Тем не менее после финансового кризиса «Ванту» перестали давать в долг, а дома на средства дольщиков он достроить уже не мог. Деньги были потрачены на другие проекты. Граждане фактически оказались обворованными и без квартир. После проверки одной только компании ЗАО «САФИ», которая занималась строительством ЖК «Ямайка», было выявлено нецелевое расходование средств в размере 283 млн. рублей. Данный комплекс введен в эксплуатацию, но все еще не пригоден для жизни в нем.
«В домах отсутствует отопление, горячая вода, не работают лифты. Ввод в эксплуатацию данных домов стал возможен предположительно благодаря взяткам и «откатам» должностным лицам в виде квартир, оформленных на их родственников», — пишут обманутые дольщики.

Многочисленные митинги в Сочи и Ростове-на-Дону, где застройщик также строил многоквартирные дома, проходят до сих пор. Постоянно привлекая внимание властей к сложившейся ситуации, удалось добиться определенного результата. В феврале текущего года на тайском курорте Паттайя задержан председатель совета директоров строительного концерна «Вант» Валерий Чабанов. В октябре 2012 года он был объявлен в федеральный розыск, спустя год — в международный розыск по линии Интерпола вместе со своей супругой.
Так печально завершается история его деятельности в качестве крупного застройщика в южном регионе. К сожалению, данный факт не облегчает участь обманутых дольщиков. Нужны новые инвестиции, но кто ж будет готов влезать в эту историю?

ЖК «Курортный»
Дурную славу приобрел в том числе и ЖК «Курортный», расположенный в Адлерском районе. Изучая информацию по презентационному проекту комплекса, потенциальные клиенты просто влюбляются в предложение. Строится не просто здание, а целый жилой район. Огромная территория включает в себя закрытые и открытые бассейны, детский садик, школу, поликлинику, прогулочные зоны, озеро с лебедями, рестораны и многое другое. Вот только одно дело информация на бумаге, другое – реальность.
В процессе проводимых работ возникало большое количество проблем, которые уже многократно обсуждались и на данном портале. За время стройки были и обвал соседнего частного дома, вызванный оползнем, и «война» с администрацией, и многочисленные аварии на магистральном водопроводе, в результате которых десятки тысяч сочинцев периодически остаются без воды. У постоянно ремонтирующейся трубы даже появился собственный аккаунт в Твиттере, по которому можно следить за развитием событий.

Ситуация складывалась по этим вопросам стандартно: общественность высказывала свои претензии, пользователи писали длинные тексты, обвиняя своих оппонентов во всех земных грехах. Информация всегда подавалась только с одной стороны, и на ее основании формировалось мнение аудитории. Но около месяца назад ЖК «Курортный» создал свой блог на городском портале, где он раскрывает все нюансы обсуждаемых историй. Размещаются данные обо всех возникающих проблемах: реальные, на их взгляд, причины многочисленных порывов водовода на улице Медовой, взаимодействие с администрацией и ее незаконные требования в судах и многое другое. Таким образом, застройщик начал работать с пользователями и доносить до них свою точку зрения. Это позволяет нам, как потребителям информации, получать данные из разных источников и рассматривать вопрос с обеих сторон. В итоге, они получили уже более 13 000 просмотров своих материалов. И это хорошее начало в работе над репутацией своей компании.

Дольщики

Сочи – один из немногих городов России с субтропическим климатом, и жить здесь мечтают многие жители РФ и ближнего зарубежья. Неудивительно, что недвижимость города пользуется особым спросом у иногородних граждан. При этом не все приезжие изначально понимают уровень цен качественного жилья в нашем городе. Они готовы потратить сумму, которая звучит логично при покупке недвижимости в их регионе. И порой в поисках дешевизны соглашаются на непроверенные и сомнительные объекты. Касается это конечно, не только приезжих. Сэкономить пытаются и местные. Их не останавливают даже все страшные истории о недостроях от друзей/родных/знакомых. Это порождает потребительские ожидания купить квартиру в Сочи за минимально возможную стоимость. Привлекательным выходом из такой ситуации выступает покупка по системе долевого строительства.

«Не ведитесь на дешевые предложения!» ¬ кричит все больше людей в городе, но низкий уровень зарплат и надежда «проскочить» порой срабатывает сильнее логики. И граждане приобретают семейное гнездо на стадии котлована по договору долевого участия уже хотя бы потому, что других вариантов не видно. А потом начинается самое «веселое» — недовольства, потерянные деньги, митинги, суды. Продолжать список всех возникающих проблем можно до бесконечности.



На различных городских порталах «невезучие» дольщики делятся опытом и ищут поддержки. Все истории уникальны, но при этом что-то общее в них все же есть – чаще всего причиной сложившихся ситуаций служат бездумные решения самих потребителей.

Дом на Тимирязева. Общение жильцов с представительницей застройщика.
Одна из жительниц дома на улице Тимирязева красочно описала все свое недовольство к застройщику на одном из порталов города. Она подробно изложила все свои претензии, прилагая к материалу фотографии подтверждающих документов. Дом по решению суда уже введен в эксплуатацию, но, по словам пользовательницы, там фигурируют такие сложности как:
• в 14-этажном подъезде не смонтирован лифт (однако по документам он уже установлен);
• не доделан косметический ремонт подъезда;
• не установлена входная дверь в подъезде;
• не запущен газ;
• застройщик не отдает жильцам их общедомовую собственность: общедомовые счетчики до сих пор не установлены (ни на электроэнергию, ни на ХВС);
• застройщик распоряжается по собственному желанию электроэнергией и холодной водой жильцов.

В комментариях к посту в диалог вступила некая особа, отстаивающая сторону застройщика, и изложила ту же проблему, но уже с другой стороны. Раскрыв каждый пункт, она указывает на причины, по которым не выполнено то или иное действие, опровергает некоторые утверждения, описывает преимущества данного комплекса. Конечно, это может быть просто отстаиванием своих позиций, но стоится диалог и обе стороны высказывают свои доводы.
В данной истории, как и во многих других, просматриваются ошибки, которые потребители совершают изначально на этапе принятия решения. Когда вы покупаете квартиры с нарушениями, а по документам указано, что все в порядке, вы должны быть готовы к тому, что нарушения так и останутся. Как минимум, есть такая вероятность.

ЖК «Афалина»
Очередной жилой комплекс, жильцы которого кричат, что при покупке им преподносилась информация не так, как есть на самом деле – ЖК «Афалина». На этот раз данные по земельному участку, указанные в документах, разнятся с тем, что есть на самом деле. Покупателям обещается, что на территории жилого комплекса предусмотрен удобный придомовой паркинг, оборудована спортивная и детская площадки, а также есть отдельная площадка для сбора ТБО. На самом же деле, разрешение выдано на строительство на земельном участке площадью 954 кв.м, а не 2200 кв.м., как объявлялось изначально. Придомовой паркинг – это 9 гостевых парковочных мест на муниципальной территории. Согласно градостроительному плану спортивная детская площадка, площадка для ТБО должна была разместиться на недостающих 1146 кв.м. Эта желанная для застройщика площадь земли принадлежит муниципалитету, и изменения в данном вопросе не предвидятся.

Несмотря на явное наличие проблем с введением зданий в эксплуатацию, граждане все равно покупают такие квартиры. Не обращая внимания на то, что объекты строятся не по ФЗ – 214. Никто и не думает оправдывать застройщика, но люди сами кузнецы своего счастья. Что их подталкивает на такой шаг: желание сэкономить, быстрее приобрести жилье или уйти от каких-то других проблем? Как бы ни было, перед покупкой каждый обдумывает 10 раз свой шаг. Обдумывает, правда же?



Власти

Обещания, обещания, обещания. Как четко это слово ассоциируется с деятельностью властей в целом.
«Надо показательно снести несколько десятков крупных объектов, чтобы стало абсолютно понятно, что закон един для всех и его надо соблюдать. Для этого необходимо выделить финансирование на снос, и мы надеемся на поддержку краевого руководства в решении этого вопроса». Анатолий Пахомов, глава г. Сочи.

Одно из многочисленных эмоциональных заявлений мэра города. Милое дело: сначала допустить строительство «десятков крупных объектов», а потом показательно их сносить, причиняя массу неудобств людям вокруг. Складывается ситуация, которую сама власть породила и никак не может ее разрешить. Недвижимость согласовывается, но в действительности не вводится в эксплуатацию. Нет ни лифтов, ни коммуникаций, ни отопления.

Как бы ни кричали в СМИ представители власти о борьбе с незаконным строительством, тысячи документов выдаются с нарушениями, и данная статистика говорит сама за себя. Остается только ждать начала выполнения всех обещаний и активного применения на практике всех новых правил по оформлению строительных работ.

К примеру, раньше для признания права собственности на самовольно возведенное строение, достаточно было доказать, что при его строительстве соблюдены нормы безопасности, а сама постройка не нарушает права третьих лиц. Данных оснований вполне хватало, чтобы узаконить «самострой» в суде, и нарушители этим активно пользовались.

Однако с 1 сентября 2015 года к этим правилам добавилось еще одно — возведенное строение должно полностью соответствовать изначально заявленным параметрам и действующим правилам землепользования и застройки. Отклонения недопустимы. Таким образом, если на участке ИЖС, к примеру, возводят не индивидуальное жилое строение, а многоэтажный или многоквартирный жилой дом, то узаконить такую постройку в принципе невозможно.
Законы вводятся, остается их исполнять. А с этим в нашей стране не всегда все просто и гладко.



СМИ/общество

Порой сторонние наблюдатели в лице представителей СМИ или общественности выступают активнее, чем сами обманутые дольщики или люди из власти. Понятно, что и они отстаивают определенные свои интересы, но это их право, и действуют они порой очень даже продуктивно.
К примеру, жители улицы Полтавской борются с незаконно возводимым домом уже несколько лет. По данному вопросу ими создан отдельный сайт, на котором представлена полная информация по ведению процесса, судебных спорах, экспертизах и тд.

Пользователи сети создают шуточные, но подкрепленные тяжелым жизненным опытом инструкции по узакониванию самовольного строительства в городе. Описывая все по шагам, утверждают, что такой план действий сработает гарантированно. Ну что ж, печально, но примеры мы видим и сами.
Другие пишут статьи на тему, почему иногородним ни в коем случае не рекомендуется брать квартиру в Сочи. Высказывают свою точку зрения, как уроженцы города. Причинами служат завышенные цены, низкое качество, наценки риэлторов, отсутствие инвестиционной выгоды. Конечно, представленные пункты довольно спорные, но такая уж сложилась ситуация, что мысли граждан формируются именно в таком направлении.

Есть и истории, когда борьба жителей с незаконными строениями приносит реальные результаты. Так произошло с высоткой в центре Адлера: вынесено решение суда, постройка снесена. Активность местных жителей, направивших десятки обращений и жалоб в контролирующие органы по факту незаконного строительства, послужила основной причиной такого исхода.



Даже если поначалу не верится, народные поговорки работают практически всегда – «упорство и труд, все перетрут». Нужно не бояться высказывать свое мнение, отстаивать права и не позволять ходить по головам. Приходится стоять за себя, пока на государственном уровне все, наконец, не урегулируется.

Пока законопроект, поступивший в середине декабря на рассмотрение в Госдуму, направлен на доработки. В нем предусматривается ряд поправок в законодательство о долевом строительстве, которые существенно повышают требования к застройщикам. Документ позволяет привлекать средства дольщиков только тем компаниям, собственный капитал которых составляет не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на определяемую Росстатом среднюю цену продаж 1 кв. м общей площади жилого помещения в регионе.
Также предусматривается следующее:
• планируется создать единый электронный реестр застройщиков;
• застройщиков могут обязать более детально описывать характеристики многоквартирного дома и общего имущества в проектной декларации с тем, чтобы предупредить возможное введение дольщиков в заблуждение;
• характеристики объекта долевого строительства, указанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

«Действующее законодательство требований, связанных с надежностью застройщика на момент начала привлечения средств граждан, не содержит. Установленные нормативы финансовой устойчивости застройщик обязан соблюдать лишь в процессе привлечения средств граждан. Сегодня законодательство позволяет начать привлечение средств граждан, например, застройщику, который находится в одной из стадий банкротства или даже в стадии ликвидации. Допускается даже, чтобы застройщик не имел собственного капитала. И эту ситуацию нужно исправить», – уточняет позицию ведомства статс-секретарь, заместитель Министра строительства и ЖКХ России Наталья Антипина.

Законопроект предлагает также ввести механизм обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств через банковские эскроу-счета. Речь идет об открытии банком специального счета для учета и блокирования полученных от граждан денежных средств, которые будут передаваться застройщику только после приемки построенной квартиры дольщиком. А средства на строительство дома, застройщик получит от этого же банка за счет кредитования. Этот механизм должен стать альтернативой уже действующим институтам.

Несмотря на сомнения экспертов, остается надеяться, что со временем закон будет четко регулировать все процессы стройки домов и долевого участия. А на данный момент люди «спотыкаются» со всех сторон.
Застройщики в поисках большего количества денег с восторгом встречают возможности ведения бизнеса по серым схемам. Конечно, сделать все по закону с учетом всех бюрократических проволочек в нашей стране дольше и сложнее. Но таковы правила игры. А если их нарушать, нужно быть готовым, что возникнут определенные последствия действий. Может сложиться так, что бизнес свернется в самом своем начале.
Потребители, надеясь сэкономить хоть немного денег, соглашаются на объекты с очевидными проблемами в процессе стройки. Кто-то не замечает их, кто-то соглашается осознанно, так как нет другого пути. Как бы ни было, с результатом необдуманного приобретения жилья приходиться возиться порой годами.
Власти и общественность стараются влиять на ситуацию по мере своих возможностей и желания. Время от времени на что-то закрываются глаза, иногда предпринимаются активные действия. Стабильности в данном вопросе, к сожалению, достичь пока не удается. Будем ждать, когда ко всем придет понимание, что провести все по закону сложнее, но проще. Проще с точки зрения медленного, но верного получения желаемого результата. Все можно сделать так, чтобы итогом были довольны все.

Или это слишком утопично для нашей страны?