Л.А. Кудашова, управляющий объектами недвижимости ТВК “Экспострой”

Журнал «Управление многоквартирным домом» #8 от 15.08.2012

В последние годы с подачи чиновников и СМИ в народе стало привычным винить во всех проблемах и бедах ЖКХ управляющие организации.


ПРИМЕРЫ
Некачественные коммунальные ресурсы – виновата УО, а не ресурсоснабжающая организация, которая берет 100-процентную предоплату, но де-юре и де-факто за эти услуги не отвечает ни перед жителями, ни перед самой УО (попробуй поспорить с монополистом-ресурсником).
Или дом в плохом техническом состоянии, капитальный ремонт не проводился лет пятьдесят – опять-таки виновата УО, а не государство, которое не выполнило свое обязательство по недоремонту (* Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” (в ред. от 11.06.2008).), собирало с населения деньги в фонд капитального ремонта, лопнувший во времена перестройки, и которое сейчас обсуждает внесение поправки в Жилищный кодекс об аналогичной схеме сбора средств на капитальный ремонт в общий “государственный котел”.
Или по дому большая задолженность за ЖКУ, подъезды и лифты изрисованы и замусорены – виновата снова одна УО, а не отсутствие у жителей коммунальной культуры и ответственности за своевременную оплату полученных услуг (пени в размере 1 / 300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки никого не пугают). И, к сожалению, в сюжетах СМИ, когда, например, один собственник из-за плохого содержания своей квартиры или несанкционированного ремонта (перепланировки) повредил общее имущество или имущество своих соседей, делаются выводы о том, что и здесь виновата УО. И это никого не удивляет.
Чтобы не было таких перекосов, всем участникам сферы управления многоквартирным домом (МКД) необходимо видеть реальную картину зоны ответственности УО по законодательству и в соответствии с практикой управления МКД. Аналогичная ответственность распространяется также на ТСЖ, самостоятельно осуществляющие управление жилыми домами.

Зона ответственности УО (ТСЖ) по закону

Существует множество правовых актов в сфере управления МКД. И, как известно, незнание закона не освобождает от ответственности за его неисполнение. Как УО (ТСЖ) и жителям не утонуть в море законов и нормативов по управлению жилыми домами? Для сравнения: законов, регламентирующих эксплуатацию нежилых зданий (например, торгового центра), раз-два и обчелся, а вот по многоквартирным домам к этим нормативно-правовым актам добавляются специальные федеральные правовые акты. И это не считая нормативов, утвержденных органами местного самоуправления.
В июне прошлого года замаячила надежда на то, что спасением станет “минимальный перечень необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ” (п. 1.2 ст. 161 ЖК РФ). Законодатель пообещал отдельным постановлением Правительства РФ выпустить обязательный стандарт по содержанию многоквартирных домов, т. е. и жители, и УО, и контролирующие органы имели ли бы единую обязательную программу минимума услуг и работ. И было бы логичным считать этот минимум входящим в минимальную нормативную (муниципальную) ставку содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв. м в месяц. Соответственно при увеличении периодичности исполнения или при включении в перечень дополнительной услуги, что особенно актуально для новостроек и МКД повышенной комфортности (бизнес-класса), происходило бы обоснованное увеличение ставки техобслуживания. Хотите, чтобы мыли лестницы и лифты в два раза чаще — пожалуйста, но и стоить это будет дороже и т. п. К сожалению, проект постановления Правительства РФ по обязательному стандарту эту задачу не решает (* См. проект на сайте Минрегиона России.).
Во-первых, в данном минимальном перечне отсутствует минимальная периодичность работ и услуг (что как раз и является камнем преткновения между УО, жителями и жилинспекцией). Например, уборка контейнерных площадок, мытье лестниц или выкашивание газонов есть, а с какой минимальной периодичностью убирать, мыть или выкашивать за сезон — непонятно.
Во-вторых, в перечне отсутствуют обязательные работы и услуги по содержанию общего имущества МКД. Например, нет работ и услуг по содержанию общедомовых приборов учета. Законодатель просто заменил старое постановление Госстроя России № 170 по правилам и нормам эксплуатации МКД новым перечнем, не включив в него все действующие работы и услуги, которые должны исполняться. И напротив, остались спорные и устаревшие работы: “определение температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов” или “устранение неисправностей печей и кухонных очагов”, которые, скорее всего, не являются общим имуществом.
Также Минрегион России подготовил проект постановления Правительства РФ “Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению МКД”. Согласно указанному проекту каждые УО или ТСЖ обязаны подготовить стандарты своей работы по управлению домами в целом и отдельный стандарт управления по каждому МКД. УО должны разработать следующие стандарты:
— Стандарт 1. Цели и действия по управлению МКД.
— Стандарт 2. Формирование и утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД,
— Стандарт 3. Ведение технической документации на МКД.
— Стандарт 4. Осуществление контроля за управлением, содержанием и ремонтом общего имущества МКД.
— Стандарт 5. Санитарное содержание МКД,
— Стандарт 6. Осуществление расчетов за коммунальные ресурсы.
— Стандарт 7. Информирование потребителей о начале осуществления деятельности по управлению МКД.
— Стандарт 8. Прекращение обязательств при изменении способа управления МКД и прекращении договорных отношений при осуществлении деятельности по управлению МКД.
Пример
В России пытаются реализовать опыт Германии по энергоэффективности домов, альтернативным источникам энергии. Но один метод кнута (штрафов) здесь не поможет, так как у УО, ТСЖ и населения нет экономической мотивации. В Германии законодатель ввел условия, согласно которым энергия у ресурсоснабжающих организаций стоит дешевле, чем энергия, которую вырабатывают дома с альтернативными источниками энергии. И жители домов на этом зарабатывают: по одному прибору учета из сети берут дешевую энергию, а по другому в сеть продают свою, по более высокому тарифу. Отсюда и окупаемость установок чистой энергии, и дополнительный доход на содержание дома. И как результат – города, в которых до 80% потребляемой энергии от альтернативных источников.
Вывод: при выпуске нового нормативного акта лучше думать не о том, в каком размере штрафовать УО и ТСЖ, а о том, как создать условия, при которых применять правовые нормы будет выгодно и полезно.
И что же делать УО и ТСЖ, на которых давят со всех сторон? Продолжать работать. Ведь, несмотря на сложившийся у населения стереотип УО как врага, а не партнера, нельзя опускать руки и забывать, что это наш заказчик и от нас зависит, какие отношения с ним выстроить. А что касается государственной и законодательной политики, СМИ остается руководствоваться принципом: “все, что УО не убивает, – делает ее сильнее и профессиональнее”.
Автор надеется, что эту статью увидят не только специалисты УО и ТСЖ (они и так в теме), но и жители и чиновники ЖКХ. Ведь если не остановить слепую борьбу с УО (ТСЖ), то мы не получим рынок профессиональных и честных обслуживающих компаний нового формата, потому что при всем желании ”таким” УО в “таких” условиях работать и развиваться будет трудно. Поэтому для жителей лучше, чтобы было “Казнить УО нельзя, помиловать”.