Взносы на капитальный ремонт законно или нет?
Капитальный ремонт и реновация.
В этой статье я хотел поднять вопрос сложности ситуации с капитальным ремонтом.
Необходимость для собственников многоквартирных домов делать взносы на капитальный ремонт обусловлена статьей 166 «Жилищного кодекса». Но у собственников могут возникать обоснованные сомнения в необходимости и целесообразности оплаты капитального ремонта. Рассмотрим вопрос детально с использованием ссылок на нормативные правовые акты и учетом тех важных факторов, которые обычно не учитываются при решении о взымании денег.
Большое количество городов в Южном федеральном округе — «ЮФО», как и по всей стране, застроено преимущественно «серийными» панельными и кирпичным домами (серии 335, 135, 467 и иные серии), конструктивная особенность этих домов состоит в том, что срок их службы составляет 50 лет и может быть продлен лишь при благоприятных условиях эксплуатации. Но были ли эти условия благоприятными? Однозначно можно было бы ответить на этот вопрос — Да, если бы с начала приватизации в 1991 году проводился капитальный ремонт, который должен был проводиться, согласно статье 16 закона «О приватизации жилищного фонда», но большая часть домов не ремонтировалось и оптимальные сроки службы конструкций и инженерных систем установленные правилами (ВСН 53-86) истекали до ремонта. Это обстоятельство обуславливало повышенный износ в неблагоприятных условиях эксплуатации. Но есть одна особенность для ЮФО, как и регионов Сибири и дальнего востока — расположение в зоне сейсмического риска 7 — 9 баллов (ОСР 2016), а согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения» п. 4.3 это обстоятельство, как и повышенная влажность, не позволяет продлять сроки эксплуатации. Этот же ГОСТ устанавливает периодизацию обследования зданий не реже одного раза в 5 лет. К тому же, согласно Постановлению правительства «О государственном учете жилищного фонда...», регулярное обследование жилых зданий является обязательством исполнительной власти до передачи дома собственникам (большинство домов до сих пор находятся в муниципальной собственности). Данные порядки установлены для того, чтобы определять, в том числе, целесообразность проведения капитального ремонта зданий. Почему же для домов серийной постройки устанавливались такие сроки службы? Дело в том, что конструктивная особенность этих зданий — это использование свариваемых закладных деталей для соединения деталей конструкции: панелей, колонн, ригелей, лестничных маршей, карнизов. А эти соединения имеют ограниченный срок службы по коррозионной устойчивости и при коррозионной утере связи элементов по вышеуказанному ГОСТу дома становятся аварийными. Для обследования мест соединения необходимо открывать соединения, а для этого нужно переселять жильцов в подвижной фонд. Проведение капитального ремонта домов без такого всестороннего обследования может привести к ситуации, когда может выяснятся, что деньги потрачены, а дом является аварийным. Да и, ведь очень много домов были построены в 60 — е, 70 — е годы и их сроки службы уже истекли или подходят к концу. Это обстоятельство и то, что проектная сейсмостойкость домов изначально не соответствовала сейсмическим рискам районов в которых они строились (сейсмостойкость домов серии 335 составляет 6-7 баллов; 335-АС, 135, 467, 7-8 баллов), ставит вопрос на сколько целесообразен их ремонт, а ведь в программе капитального ремонта не предусмотрены мероприятия по сейсмоусилению зданий. Предусмотренный программой ремонт фундаментов не приведет технически их в соответствие требованиям сейсмической безопасности (закон «О безопасности зданий и сооружений» и СНИП «Строительство в сейсмических районах»). Таким образом возникает вопрос: возможно ли обеспечить требования по безопасности зданий при проведении ремонта. К вопросам безопасности можно отнести и ремонт системы электроснабжения, ведь по современным требованиям требуется выполнение заземления, а выполнить это требование одновременно для электропроводки находящейся в квартирах и вне квартир будет вряд ли возможно.
Следует отметить и то, что в сфере технического регулирования определяется понятие «моральный износ здания» как отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований. Большинство домов не соответствует современным требованиям не только в области безопасности, но и в области энергосбережения и теплоснабжения. В частности, согласно закону «О теплоснабжении» установлена необходимость до 2022 года все дома с центральным теплоснабжением перевести на «закрытую схему» теплоснабжения, что требует вложения большого количества средств, а многие дома не смогут накопить при установленном размере взноса эти средства до 2022 года. В серийных домах нет возможности организовать как в «новостройках» поквартирный учет отопления. В современных домах требуются системы качественного распределения тепла (балансировки) по секциям, подъездам и помещениям. Эти и другие факторы ставят под сомнение экономическую эффективность и целесообразность программы капитального ремонта, а капитальный ремонт, в том виде как он делается фондами капремонта, это репродукция устаревших и отживших свое технологий. Проблема усугубляется и тем, что ненадлежащее состояние домов и их содержание, из года в год увеличивает количество аварийных и ветхих домов. И государство может встать перед проблемой дефолта в сфере жилья, а у людей обоснованно может возникнуть предположение, что они получили в рамках приватизации аварийное жилье, или, с учетом того, что до 2005 года содержанием домов занимались муниципальные организации, оно было приведено в аварийное состояние. Есть все основания полагать, что жилищная сфера станет на ближайшие годы сферой стратегических интересов государства.
Этой весной появились сообщения в о распространении программы реновации на другие регионы (РБК «Глава минстроя назвал города — кандитаты на реновацию», Российская Газета «Программу реновации распространят на другие города»). И похоже, что у государства нет другого выхода. Это подтверждают сведенья из «Майского указа Президента 2018 года в котором поставлена задача по улучшению жилищных условий для 5 миллионов семей ежегодно, а это не менее 90 миллионов человек до 2024 года. Также в указе определяется задача вхождения в 5 крупнейших экономик мира, что может быть достигнуто за счет строительного сектора экономики. В указе также говорится о модернизации строительной отрасли, в том числе посредством установления ограничений на использование устаревших технологий, создание механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных прав, установленных законодательством Российской Федерации.
В свете сказанного возникают обоснованные предположения, что в Сочи, Краснодаре, Новороссийске, Геленжике, как и в других городах Южного федерального округа будет проводиться массовая реновация жилищного фонда. Это ставит перед жителями городов задачу по защите своих прав при проведении реновации. Гражданам следует проявлять активность и объединятся для того, что бы существенно повлиять на порядок реновации, а ведь это важные и чувствительные вопросы. К примеру, установление порядка определения удаления при переселении (микрорайон, квартал, улица), общественный контроль сейсмобезопасности зданий на стадии проектирования, ограничение этажности, обеспечение микрорайонов зонами отдыха и благоприятной средой.
Ниже на фотографии представлены ригели (балки на которых лежат перекрытия) в подвале жилого дома Гагарина 10 в Сочи, видно отслоение защитного слоя бетона, трещины в теле ригеля, коррозия арматуры с уменьшением сечения, такая же картина с другой стороны. Данное состояние определяется ГОСТом «Здания и сооружения» как аварийное. В этом доме ригелей в таком состоянии несколько. Этот дом, которому уже более 50 лет (истек срок службы), как и многие подобные ему, внесены в программу капитального ремонта.
Это скриншот с сайта Регионального оператора капитального ремонта с информацией о включении этого дома в программу капитального ремонта.
То есть с собственников этого дома, как и других подобных домов взимаются деньги на капитальный ремонт, а дом, фактически, капитальному ремонту не подлежит, да и в таком состоянии он прибывал когда в нем осуществлялась приватизация помещений. Учитывая то, что «Фонд капитального ремонта» является государственной (не муниципальной) организацией, возникает вопрос не является ли это обманом граждан России в государственном масштабе?
Следует упомянуть, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» ст. 18 граждане в праве быть информированными о риске, которому они могут подвергнуться в определенных местах пребывания на территории страны, и о мерах необходимой безопасности и обращаться лично, а также направлять в государственные органы и органы местного самоуправления индивидуальные и коллективные обращения по вопросам защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций. То есть каждый может задать вопрос касающейся безопасности многоквартирного дома в котором он проживает.
А это выдержки из «Майского указа президента»
Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. N 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»
В целях осуществления прорывного научно-технологического и социально-экономического развития Российской Федерации, увеличения численности населения страны, повышения уровня жизни граждан, создания комфортных условий для их проживания, а также условий и возможностей для самореализации и раскрытия таланта каждого человека постановляю:
1. Правительству Российской Федерации обеспечить достижение следующих национальных целей развития Российской Федерации на период до 2024 года:
д) улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно;
з) вхождение Российской Федерации в число пяти крупнейших экономик мира, обеспечение темпов экономического роста выше мировых при сохранении макроэкономической стабильности, в том числе инфляции на уровне, не превышающем 4 процентов;
2. Правительству Российской Федерации:
а) утвердить до 1 октября 2018 г. Основные направления деятельности Правительства Российской Федерации на период до 2024 года и прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2024 года, предусмотрев механизмы и ресурсное обеспечение достижения национальных целей, определенных пунктом 1 настоящего Указа;
б) в соответствии с национальными целями, определенными пунктом 1 настоящего Указа, разработать (скорректировать) совместно с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и представить до 1 октября 2018 г. для рассмотрения на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам национальные проекты (программы) по следующим направлениям:
жилье и городская среда;
6. Правительству Российской Федерации при разработке национального проекта в сфере жилья и городской среды исходить из того, что в 2024 году необходимо обеспечить:
а) достижение следующих целей и целевых показателей:
обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 процентов;
увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров в год;
кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30 процентов, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза;
В этой статье я хотел поднять вопрос сложности ситуации с капитальным ремонтом.
Необходимость для собственников многоквартирных домов делать взносы на капитальный ремонт обусловлена статьей 166 «Жилищного кодекса». Но у собственников могут возникать обоснованные сомнения в необходимости и целесообразности оплаты капитального ремонта. Рассмотрим вопрос детально с использованием ссылок на нормативные правовые акты и учетом тех важных факторов, которые обычно не учитываются при решении о взымании денег.
Большое количество городов в Южном федеральном округе — «ЮФО», как и по всей стране, застроено преимущественно «серийными» панельными и кирпичным домами (серии 335, 135, 467 и иные серии), конструктивная особенность этих домов состоит в том, что срок их службы составляет 50 лет и может быть продлен лишь при благоприятных условиях эксплуатации. Но были ли эти условия благоприятными? Однозначно можно было бы ответить на этот вопрос — Да, если бы с начала приватизации в 1991 году проводился капитальный ремонт, который должен был проводиться, согласно статье 16 закона «О приватизации жилищного фонда», но большая часть домов не ремонтировалось и оптимальные сроки службы конструкций и инженерных систем установленные правилами (ВСН 53-86) истекали до ремонта. Это обстоятельство обуславливало повышенный износ в неблагоприятных условиях эксплуатации. Но есть одна особенность для ЮФО, как и регионов Сибири и дальнего востока — расположение в зоне сейсмического риска 7 — 9 баллов (ОСР 2016), а согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения» п. 4.3 это обстоятельство, как и повышенная влажность, не позволяет продлять сроки эксплуатации. Этот же ГОСТ устанавливает периодизацию обследования зданий не реже одного раза в 5 лет. К тому же, согласно Постановлению правительства «О государственном учете жилищного фонда...», регулярное обследование жилых зданий является обязательством исполнительной власти до передачи дома собственникам (большинство домов до сих пор находятся в муниципальной собственности). Данные порядки установлены для того, чтобы определять, в том числе, целесообразность проведения капитального ремонта зданий. Почему же для домов серийной постройки устанавливались такие сроки службы? Дело в том, что конструктивная особенность этих зданий — это использование свариваемых закладных деталей для соединения деталей конструкции: панелей, колонн, ригелей, лестничных маршей, карнизов. А эти соединения имеют ограниченный срок службы по коррозионной устойчивости и при коррозионной утере связи элементов по вышеуказанному ГОСТу дома становятся аварийными. Для обследования мест соединения необходимо открывать соединения, а для этого нужно переселять жильцов в подвижной фонд. Проведение капитального ремонта домов без такого всестороннего обследования может привести к ситуации, когда может выяснятся, что деньги потрачены, а дом является аварийным. Да и, ведь очень много домов были построены в 60 — е, 70 — е годы и их сроки службы уже истекли или подходят к концу. Это обстоятельство и то, что проектная сейсмостойкость домов изначально не соответствовала сейсмическим рискам районов в которых они строились (сейсмостойкость домов серии 335 составляет 6-7 баллов; 335-АС, 135, 467, 7-8 баллов), ставит вопрос на сколько целесообразен их ремонт, а ведь в программе капитального ремонта не предусмотрены мероприятия по сейсмоусилению зданий. Предусмотренный программой ремонт фундаментов не приведет технически их в соответствие требованиям сейсмической безопасности (закон «О безопасности зданий и сооружений» и СНИП «Строительство в сейсмических районах»). Таким образом возникает вопрос: возможно ли обеспечить требования по безопасности зданий при проведении ремонта. К вопросам безопасности можно отнести и ремонт системы электроснабжения, ведь по современным требованиям требуется выполнение заземления, а выполнить это требование одновременно для электропроводки находящейся в квартирах и вне квартир будет вряд ли возможно.
Следует отметить и то, что в сфере технического регулирования определяется понятие «моральный износ здания» как отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований. Большинство домов не соответствует современным требованиям не только в области безопасности, но и в области энергосбережения и теплоснабжения. В частности, согласно закону «О теплоснабжении» установлена необходимость до 2022 года все дома с центральным теплоснабжением перевести на «закрытую схему» теплоснабжения, что требует вложения большого количества средств, а многие дома не смогут накопить при установленном размере взноса эти средства до 2022 года. В серийных домах нет возможности организовать как в «новостройках» поквартирный учет отопления. В современных домах требуются системы качественного распределения тепла (балансировки) по секциям, подъездам и помещениям. Эти и другие факторы ставят под сомнение экономическую эффективность и целесообразность программы капитального ремонта, а капитальный ремонт, в том виде как он делается фондами капремонта, это репродукция устаревших и отживших свое технологий. Проблема усугубляется и тем, что ненадлежащее состояние домов и их содержание, из года в год увеличивает количество аварийных и ветхих домов. И государство может встать перед проблемой дефолта в сфере жилья, а у людей обоснованно может возникнуть предположение, что они получили в рамках приватизации аварийное жилье, или, с учетом того, что до 2005 года содержанием домов занимались муниципальные организации, оно было приведено в аварийное состояние. Есть все основания полагать, что жилищная сфера станет на ближайшие годы сферой стратегических интересов государства.
Этой весной появились сообщения в о распространении программы реновации на другие регионы (РБК «Глава минстроя назвал города — кандитаты на реновацию», Российская Газета «Программу реновации распространят на другие города»). И похоже, что у государства нет другого выхода. Это подтверждают сведенья из «Майского указа Президента 2018 года в котором поставлена задача по улучшению жилищных условий для 5 миллионов семей ежегодно, а это не менее 90 миллионов человек до 2024 года. Также в указе определяется задача вхождения в 5 крупнейших экономик мира, что может быть достигнуто за счет строительного сектора экономики. В указе также говорится о модернизации строительной отрасли, в том числе посредством установления ограничений на использование устаревших технологий, создание механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных прав, установленных законодательством Российской Федерации.
В свете сказанного возникают обоснованные предположения, что в Сочи, Краснодаре, Новороссийске, Геленжике, как и в других городах Южного федерального округа будет проводиться массовая реновация жилищного фонда. Это ставит перед жителями городов задачу по защите своих прав при проведении реновации. Гражданам следует проявлять активность и объединятся для того, что бы существенно повлиять на порядок реновации, а ведь это важные и чувствительные вопросы. К примеру, установление порядка определения удаления при переселении (микрорайон, квартал, улица), общественный контроль сейсмобезопасности зданий на стадии проектирования, ограничение этажности, обеспечение микрорайонов зонами отдыха и благоприятной средой.
Ниже на фотографии представлены ригели (балки на которых лежат перекрытия) в подвале жилого дома Гагарина 10 в Сочи, видно отслоение защитного слоя бетона, трещины в теле ригеля, коррозия арматуры с уменьшением сечения, такая же картина с другой стороны. Данное состояние определяется ГОСТом «Здания и сооружения» как аварийное. В этом доме ригелей в таком состоянии несколько. Этот дом, которому уже более 50 лет (истек срок службы), как и многие подобные ему, внесены в программу капитального ремонта.
Это скриншот с сайта Регионального оператора капитального ремонта с информацией о включении этого дома в программу капитального ремонта.
То есть с собственников этого дома, как и других подобных домов взимаются деньги на капитальный ремонт, а дом, фактически, капитальному ремонту не подлежит, да и в таком состоянии он прибывал когда в нем осуществлялась приватизация помещений. Учитывая то, что «Фонд капитального ремонта» является государственной (не муниципальной) организацией, возникает вопрос не является ли это обманом граждан России в государственном масштабе?
Следует упомянуть, что в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» ст. 18 граждане в праве быть информированными о риске, которому они могут подвергнуться в определенных местах пребывания на территории страны, и о мерах необходимой безопасности и обращаться лично, а также направлять в государственные органы и органы местного самоуправления индивидуальные и коллективные обращения по вопросам защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций. То есть каждый может задать вопрос касающейся безопасности многоквартирного дома в котором он проживает.
А это выдержки из «Майского указа президента»
Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. N 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»
В целях осуществления прорывного научно-технологического и социально-экономического развития Российской Федерации, увеличения численности населения страны, повышения уровня жизни граждан, создания комфортных условий для их проживания, а также условий и возможностей для самореализации и раскрытия таланта каждого человека постановляю:
1. Правительству Российской Федерации обеспечить достижение следующих национальных целей развития Российской Федерации на период до 2024 года:
д) улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно;
з) вхождение Российской Федерации в число пяти крупнейших экономик мира, обеспечение темпов экономического роста выше мировых при сохранении макроэкономической стабильности, в том числе инфляции на уровне, не превышающем 4 процентов;
2. Правительству Российской Федерации:
а) утвердить до 1 октября 2018 г. Основные направления деятельности Правительства Российской Федерации на период до 2024 года и прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2024 года, предусмотрев механизмы и ресурсное обеспечение достижения национальных целей, определенных пунктом 1 настоящего Указа;
б) в соответствии с национальными целями, определенными пунктом 1 настоящего Указа, разработать (скорректировать) совместно с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и представить до 1 октября 2018 г. для рассмотрения на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам национальные проекты (программы) по следующим направлениям:
жилье и городская среда;
6. Правительству Российской Федерации при разработке национального проекта в сфере жилья и городской среды исходить из того, что в 2024 году необходимо обеспечить:
а) достижение следующих целей и целевых показателей:
обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 процентов;
увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров в год;
кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30 процентов, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза;
Комментарии (33)
RSS свернуть / развернутьUSER
А вас тут не прописано...
USER
KPACABU
USER
Тут речь идет о комплексной проблеме и затрагивает вопрос активности народа в защите своих прав.
Многие пафосно смотрят на реновацию как на беспредел власти, но народ защищен законами и, более того, в новом принимаемом федеральном законе распространяющем реновацию на регионы, закреплено право собственников на отказ от реновации.
Если смотреть на эту проблему по привычному для нашего общества стереотипу, а не пытаться защитить права, то права будут нарушены.
sergdotseko
USER
Вот лет так через 30-40, когда все дома начнут рушаться, дожившие до пенсионного возраста люди будут переселяться в РЕЗЕРВАЦИИ!!!
Iustitia
Wing
Вон один известный хозяин некой УК предлагал жителям многоквартирного дома подарить(!!!) лично ему половину придомовой территории, а взамен — благодетель — обещал покрасить стены в подъездах. а нанятый им домком уже и подписи охмуренных жителей собирал под согласием на эту аферу, а при реновации не те же ли приемы могут использоватся?
USER
— что значит пафосно смотрят? а защищены законами… видят многие как эти законы толкуют судьи.
Wing
Iustitia
USER
Wing
redbull
monaliza
USER
monaliza
USER
Wing
Konst
19z59a
Есть офиц. заключение о состоянии конструкций?
Почему 9 баллов, а не 8, например?
Konst
19z59a
СНиП 31-06 2009 «Общественные здания...» — не наш случай, к тому же не действующий.
СП 54.13330 2011 — недействующий. Действующий СП 54.13330 2016 отсылает к ГОСТ 27751-2014, где в П.4.3, табл.1 расплывчато так указан примерный срок службы зданий жилищно-гражданского строительства — не менее (!) 50 лет.
Конкретно про срок службы зданий таких панельных домов однозначной информации нет. Разные источники дают от 50 до 125 лет. Если Вы знаете, киньте ссылку на официальный документ.
PS. Я согласен, что дома физически и морально устаревшие, но почему-то начать подготовку к «реновации» решили не с Донской-КСМ, а с Гагарина-Цветного. Может, отсюда Your text to link... ветер дует?
Konst
Жуть какая…
ActiveKSM
19z59a
ShkiperVol
Wing
lyuda
REMIX
USER
REMIX
USER
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.