В нашем обществе бытует немало заблуждений, связанных с реформой жилищно-коммунального хозяйства. Ниже я постарался привести самые распространённые из них и дать разъяснения:

Заблуждение №1

Государство всегда будет заботиться о состоянии наших домов, в том числе текущем и капитальном ремонте.

Реформа ЖКХ идёт по пути передачи большинства объектов жилищного фонда в частную собственность. Начавшийся в 90-е годы бесплатный процесс приватизации жилья показал, что граждане так и не смогли осознать степень своей ответственности, возложенной на них как на собственников. Быть собственником квартиры — это не только иметь права владения, пользования и распоряжения, но ещё и нести бремя по содержанию своего и общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому Жилищный кодекс в ст. 39 установил, что собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доли, то есть занимаемой площади своей квартиры или нежилого помещения. Отсюда следует, что сами собственники должны вовремя заботится о состоянии крыш, лестниц, фасада, придомовой территории и так далее. В тоже время, органы местного самоуправления могут предоставить бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (пп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ), но обязанность такая за ними не закреплена!

Заблуждение №2

Способ управления домом выбирать не обязательно.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ); управление управляющей организацией.
В тоже время, согласно ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» органы местного самоуправления, если способ управления дома не был избран, должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Важно отметить, что непосредственный способ управления считается реализованным, лишь в случае заключения договора на содержание и текущий ремонт со специализированной организацией, в уставных документах которой прописаны данные виды деятельности. В качестве эксплуатирующей компании могут выступать индивидуальные предприниматели после заключения договора с собственниками квартир, проживающих в МЖД (многоквартирный жилой дом)

Заблуждение №3

От моего голоса в доме ничего не зависит.

Надо помнить, что все решения в доме должны приниматься на общем собрании (выбор способа управления домом, установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества, решение о реконструкции дома и так далее). В этой связи голос каждого собственника по тому или иному вопросу может быть решающим. Так, например, в некоторых случаях, требуется получения 50 % + 1 голос от общего количества голосов всех собственников дома или даже 2/3 голосов собственников дома.

Заблуждение №4

Лицо, не являющееся собственником может стать председателем, войти в правление ТСЖ, стать ревизором или войти в ревизионную комиссию ТСЖ.

Согласно ст. 147 ЖК РФ Правление ТСЖ избирается общим собранием из членов товарищества. В свою очередь Правление из своего состава избирает председателя товарищества. А так как изначально членом товарищества может стать только собственник помещения, следовательно, лицо, не являющееся собственником (например, наниматель неприватизированного жилья) быть избранным в состав правления, а значит и председателем товарищества быть не может. Это правило распространяется на членов ревизионной комиссии и ревизора. Однако, в последнее время появилась практика привлечения к управлению МЖД «профессиональных управляющих» с которыми правление заключает срочные или бессрочные трудовые договора.

Заблуждение №5

Инициировать общее собрание в доме может любое лицо.

Жилищное законодательство наделяет не любое лицо правом инициировать общее собрание в доме, а только собственника помещения в данном доме. Следовательно, собственник как жилого, так и нежилого помещения обладает правом инициировать проведение внеочередного общего собрания собственников. Надо помнить, что органы местного самоуправления также могут выступать в роли инициатора проведения общего собрания, при условии, если в этом доме им на праве собственности принадлежат жилые или нежилые помещения. Управляющие и обслуживающие организации, расширяющие территорию своего присутствия и не являющиеся собственниками помещений не вправе выступать в роли инициаторов по проведению общих собраний.

Заблуждение №6

Собственники нежилых помещений (офисов, магазинов) не должны принимать участие в деятельности дома.

Многоквартирный дом — это единый комплекс недвижимого имущества, сложный социальный механизм, совокупность собственников жилых и нежилых помещений. Собственники нежилых помещений обладают равными правами (инициировать проведение общего собрания; участвовать в голосовании по выбору способа управления домом и т.д.) и несут одинаковые обязанности (бремя капитального ремонта), что и собственники жилых помещений.

Заблуждение №7

Голоса на общем собрании должны считаться по формуле «1 человек = 1 голос».

Используя при подсчёте голосов на общем собрании формулу «1 человек = 1 голос», Вы уравниваете между собой собственников помещений, например, в 50 кв. м. и в 150 кв. м. А это является прямым нарушением п. 3 ст. 48 ЖК РФ, где закреплено, что количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Отсюда следует, что собственники различных жилых и нежилых помещений на общем собрании обладают и различным количеством голосов. Общепринято использовать следующие формулы: «1 голос = 1 кв. м.» или «1 голос = 10 кв. м.».

Заблуждение №8

Все нежилые помещения в доме являются общим имуществом.

Такое заблуждение в последнее время распространено. Жильцы уверены, что все нежилые помещения в их доме являются общей долевой собственностью. Но это далеко не так! Статья 36 ЖК РФ разъясняет, что к общей долевой собственности относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, крыши и так далее. Но есть такая категория нежилых помещений — встроено-пристроенные, которые являются самостоятельными объектами в доме, уже имеют законного собственника, и их целевое назначение было определено при строительстве. В случае возникновения сомнений, считать то или иное помещение общей долевой собственностью или нет, прояснить ситуацию позволит технический паспорт дома, определяющий целевое назначение спорного имущества.

Заблуждение №9

Наниматели жилья могут участвовать в принятии решений на общем собрании.

Правом голоса на общем собрании обладают только собственники помещений, либо их представители, наделённые такими полномочиями. Наниматели жилья лишены возможности участия в голосовании, а значит и принятия решений. Как правило, наниматели проживают в жилых помещениях, собственниками которых являются органы местного самоуправления. Таким образом, именно органы местного самоуправления имеют право голоса на общем собрании собственников, а мнение нанимателей жилья для собственника носит лишь рекомендательный характер.

Заблуждение №10

Органы местного самоуправления, имея в собственности квартиры в доме, не за что не несут ответственности.

На собственника, вне зависимости от того физическое он или юридическое лицо, а в нашем случае на органы местного самоуправления, возлагаются определённые Жилищным кодексом обязанности, среди которых: несение бремени расходов на содержание общего имущества в доме; обязанность по оплате расходов на капительный ремонт дома; несение расходов на содержание принадлежащих собственнику жилых и нежилых помещений.

Заблуждение №11

Способ управления домом можно выбрать только один раз.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть изменён в любое время на основании его решения.

Заблуждение №12

Все управляющие организации создаются, чтобы обмануть жителей.

Выбрав управляющую организацию для управления домом, предполагается, что Вы заключили договор с профессиональной, обладающей всеми необходимыми ресурсами для качественного управления Вашим домом организацией. Надо правильно понимать, что управляющие организации — это коммерческие структуры, которые в том числе создаются и с целью извлечения прибыли. Но это ещё не означает, что для достижения своей цели они пойдут обманным путём, перестанут оказывать Вам услуги. Конкурентная среда рынка управляющих компаний позволит выжить лишь профессионалам! И помните, что у Вас всегда есть право изменить способ управления домом или выбрать другую управляющую организацию.

Заблуждение №13

Все инициаторы (инициативные группы) по созданию ТСЖ — жулики!

Конечно же это не так! Хотя и есть случаи, когда в роли инициаторов проведения общих собраний выступают граждане, цель которых собирать лишь членские взносы и обогащаться за счёт непрозрачности денежного оборота. Но подобная самодеятельность обнаруживается при первой же ревизионной проверке и грозит уголовной ответственностью. Правильное построение системы управления в ТСЖ, соблюдение установленных жилищным законодательством процедур отчётности и контроля перед общим собранием не позволит совершать подобные действия.

Заблуждение №14

После образования ТСЖ, председатель возьмёт кредиты в банке под залог квартир членов товарищества.

Председатель ТСЖ не наделён такими полномочиями, а это означает, что принятие решения о получении заёмных средств, в том числе банковских кредитов — это исключительная компетенция общего собрания членов товарищества. При этом решение по данному вопросу принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.