Внимание договор!


Написать указанную статью-рекомендацию пришла мысль тогда, когда я получил третий серый договор между застройщиком и инвестором в городе Сочи. Я понял – люди совершенно не понимают, что сами себя толкают на такой риск, который даже не одна страховая компания не берется страховать!
Прошу читающих делать это внимательно, так как этот рекомендательный список, описанный ниже, возможно спасет Вас и Ваших близких от недобросовестных застройщиков.
Кризис, разразившийся в мире и в России, привнес в жизнь ее граждан множество изменений. Рынок недвижимости стал более спокойным, а цены наконец-то поползли вниз. В целях сохранения спроса на предлагаемое новое жилье застройщики стали искать любые возможности снижения своих затрат при строительстве и небольшого снижения цен на жилье. Ведь каждый понимает, что сегодня будет востребовано именно доступное жилье. И первым показателем доступности будет цена за квадратный метр. Искать долго не пришлось, ведь в России и до того, как пришел незваный гость с именем «кризис», схемы серого оформления взаимоотношений между участниками строительства существовали давно и очень хорошо использовались. А сегодня использование таких схем стало делом чуть ли не обычным самым. Но не всякий участник строительства, желающий вложить свои деньги в новостройку, знает, что такая «серая» схема похожа на рулетку – либо останешься без штанов, либо получишь свою квартиру, на которую копить пришлось не один год. Самое поразительное, что применение указанных схем воспринимается нашим истинно русским народом, как дело обычное. Видимо уроки МММ, а также иных подобных компаний, сюжеты об обманутых дольщиках Москвы и других городов, советы юристов и рассказы родственников и знакомых не производят никакого впечатления. Видимо это такой менталитет у русского человека, «пока гром не грянет — мужик не перекрестится». Либо второе – у наших людей действительно под подушками и в чулках и банках столько «лишних» денег, что они готовы их отдавать в руки более грамотным и имеющим их ценить людям. Мое мнение, что это русский «авось» и русская доверчивость, но каждый останется пусть при своем мнении.
Итак, сегодня множество вопросов возникает в сфере строительства. Одним из самых острых вопросов является оформление взаимоотношений между застройщиком и покупателем, желающим приобрести жилье в строящемся доме. К сожалению, сегодня складывается практика оформления взаимоотношений по схемам, не являющимся законными и обоснованными. В Российской Федерации в настоящее время действует ФЗ «Об участии в долевом строительства» № 214, в соответствие с которым должны быть оформлены правоотношения между застройщиком и инвестором-покупателем. Но, несмотря на то, что закон действует, застройщики сегодня стараются максимально обойти этот нормативно-правовой акт, как будто он не для них вообще издан! И если бы граждане знали, сколько создают такие застройщики проблем покупателям нового жилья. Поговорим о самом частом случае, самой распространенной схеме – использование предварительного договора купли-продажи. Указанная схема является «серой» и как показывает практика ее применения, доставляет множество проблем покупателям жилья в строящихся домах. Почему же возникают проблемы с таким договором?..
1. Застройщики, как я говорил, не хотят работать по ФЗ «Об участии в долевом строительстве», используют схему предварительных договор в целях сбора с граждан уже на начальном этапе строительства огромные денежные средства, при этом порой не имея ни одного разрешения на строительство жилого дома. Связано это с тем, что указанный закон имеет значительные гарантии защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства. Указанный факт отталкивает застройщиков и по сей день. Конечно, закон не безупречен, но это не основание для того, чтобы его не применять, при том, что указанный нормативно-правовой акт является основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением средств для долевого строительства.
2. Предварительный договор в силу своей конструкции позволяет застройщику избежать ответственности перед гражданами-инвесторами, тогда как такие граждане не могут получить ни защиту своих прав и законных интересов, ни гарантий по срокам строительства дома, по условиям договора купли-продажи. Этот договор ни что иное как намерения о заключении договора на будущее.
3. Предварительный договор, по которому застройщик требует от Вас внесения денежных средств, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, так как такой договор прямо нарушает статью 427 Гражданского кодекса РФ (по таким договорам денежные средства передаваться не могут); Однако застройщики игнорируют указанное положение законодательства и вытягивают из граждан-инвесторов максимальную сумму денежных средств, а для создания видимости соблюдения закона такие застройщики просто заключают еще один договор – договор целевого займа или договор купли-продажи векселя, а также иной договор.
4. Очень важно помнить, что при заключении предварительного договора у гражданина-инвестора отсутствует право требования признать за ним собственность на квартиру в новостройке, тогда как по договору долевого участия это возможно и на практике реализуется.
5. Схема предварительного договора нередко используется не только для ухода от ответственности перед гражданами-инвесторами, но и перед государством (уплата налогов и т.д.);
6. Указанный договор может быть признан в судебном порядке притворной сделкой, а все потому, что Вы фактически платите за то, что застройщик сперва оформит Вашу квартиру на себя за Ваши деньги, а уж потом переоформит на Вас. То есть Вы покупаете квартиру для иного лица. Указанная процедура может быть очень длительной, если застройщик окажется не совсем честен с Вами. Одним из разновидностей может оказаться долгий ввод дома в эксплуатацию либо продажа Вашей квартиры иному лицу по договору купли-продажи. В последнем случае, купивший Вашу квартиру гражданин, будет признан добросовестным приобретателем и у Вас будет только одна возможность восстановить свои права – обращение в суд.
7. Следующим отрицательным моментом является то, что Гражданский кодекс РФ по указанному договору содержит всего одну статью 429 и вопросы заключения, расторжения, изменения договора урегулированы в настоящее время очень слабо.
8. Такой договор не подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы (об этом в своем Информационном письме высказался Высший арбитражный суд РФ от 16.02.2001 г.), что делает Вас вдвойне незащищенными.
9. Вспомните, кто как правило предлагает Вам заключить такой договор. В лице продавца (застройщика) выступает физическое лицо, которое является лишь заказчиком строительства или работником заказчика. Вы при такой схеме лишены возможности проследить всю цепочку участников строительства, которые принимают участие в стройке, а кроме того очень сложно будет установить полномочия таких лиц, их компетенцию, правовой статус и т.д.
10. К отношениям, урегулированным предварительным договором, не применяется Закон о защите прав потребителей, а применяются только общий режим – Гражданский кодекс РФ.
11. И последнее, но очень важное – в случае, если в обусловленный предварительный договором срок основной договор не будет заключен, то обязательства, предусмотренные таким договором прекращаются. Принудить застройщика к заключению основного договора будет уже невозможно.
Итак, предварительный договор купли-продажи недвижимости или доли в строящемся доме – это очень большой риск. Указанные минусы предварительного договора Вам не расскажет ни один застройщик, так как ему в настоящий момент интересно только одно: заключить договор и получить деньги. В случае, если Вы такой договор уже заключили, то Вам необходимо его проверить на наличие в нем следующей обязательной информации:
1. Параметры приобретаемой квартиры: место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки, наличие межкомнатных перегородок и балконов, электропроводки, сантехники, телефонных линий;
2. Четко установите цену без каких-либо плавающих коэффициентов, такая цена не должна подлежать изменению, а все риски увеличения площади Вашей квартиры или уменьшения Вашей квартиры должен на себя брать только застройщик. Требование иных сумм сверх установленной не должно быть в договоре ни в каком формате;
3. Должен быть установлен срок, в который основной договор будет заключен;
4. Кто несет расходы по регистрации права собственности и в каком она производится порядке;
5. Четко должны быть изложено в предварительном договоре пункты об ответственности застройщика, если договор купли-продажи не будет заключен в срок.
И самое главное, при использовании такого договора требуйте заключения договора о задатке, что позволит Вам в случае не исполнения застройщиком своих обязательств, требовать от него возврата денежных средств в двойном размере. Это будет прекрасным вариантом для Вас, так как будет установлена ответственность застройщика и Вы не потеряете свои деньги из-за инфляции и иных неблагоприятных моментов в нашей жизни.
А от меня один совет: «Доверяй, но проверяй!»
Желаю Вам всего наилучшего и надеюсь, что указанная статья сможет помочь Вам и Вашим знакомым, друзьям и родственникам. И для информации покупателям: обращения граждан в г. Сочи по таким «серым» договорам поступили по новостройкам по ул. Клубничная (участок 14, 15, 17); из Адлера; из микрорайона «Макаренко».
P.S.: В связи с постоянными обращениями граждан с вопросами по предварительным договорам купли-продажи, а также по иным договорам, с 10 октября 2009 года по 31 декабря 2009 года проводится акция «ВНИМАНИЕ ДОГОВОР!», в рамках которой будет проведен анализ Вашего договора, даны рекомендации по его заключению или изменению и иные полезные советы, чтобы сохранить Ваше здоровье и Ваши деньги.
Для жителей г. Сочи (от Адлера до Туапсе) указанная услуга предоставляется как по интернету, так и при личных встречах на консультации. Для жителей Российской Федерации услуга предоставляется по интернету.
Качественно, доступно и в срок – это главные принципы работы!

Координаты для связи:
kurort-online@yandex.ru
icq: 359-688-135
vashlawyer.narod.ru
телефон: 8-918-916-25-67 Роман Владимирович
  • +11
  • 28 ноября 2009, 23:20
  • Skandalist

Комментарии (5)

RSS свернуть / развернуть
+
А как на счет инвестиционных договоров? По моему это гораздо безопаснее.
avatar

privet

  • 30 ноября 2009, 11:21
+
Плюсанул. Держите в курсе.
))))
avatar

AlexandrValov

  • 30 ноября 2009, 13:03
+
Инвестиционного договора быть не может. Только договор в соответствие с указанным ФЗ, иного быть не может. Конечно, ФЗ не идеальный, но уж лучше чем предварительный.
avatar

Skandalist

  • 30 ноября 2009, 22:19
+
Прошло два года с момента, как эта статья была написана, но в городе Сочи ничего не изменилось. Все также люди в отдают свои деньги за виртульные квартиры и даже не смотрят на документы((( все таки видимо это менталитет…
avatar

Skandalist

  • 29 мая 2011, 14:29
+
Просто желание иметь квартиру за малые деньги пересиливет страх их вообще потерять.
avatar

magnum

  • 29 мая 2011, 17:53



Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.